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商业街商业策划书
2017年商业街商业策划书顾名思义，商业策划，就是在商业活动中通过与生产、管理、战略等的紧密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动达到较好的效果。2017年商业街商业策划书，我们来看看下文。
前言。
××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
(一)、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
(二)、商街策划“后天失调”
1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、概念：××广场————××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。3、广告语：××广场/时尚丽人街————与××相约，与××同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：
××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。
为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。
对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策。
××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。
(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。
(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。
(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。
五、商街硬件改造建议。
1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。
上述方案，经董事长批准后组织实施。
2017年商业街商业策划书二顾名思义，商业策划，就是在商业活动中通过与生产、管理、战略等的紧密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动达到较好的效果。商业策划是一门以预测和定位为基础的学问。如果一个公司能够预测到未来将出现的市场，那么它就可以通过生产或提供这些市场所需要的产品或服务，取得商业上的成功。商业策划是一种高智力的活动，运用到商业上，往往能起到点石成金的功效，不但给策划对象带来利益，而且能够为自己带来利益。
商业策划书，也称作商业计划书，是指为一个商业发展计划而做的书面文件。它的目的很简单，一般商业策划书都是以投资人或相关利益载体为目标阅读者，从而说服他们进行投资或合作。一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：
1、公司的商业机会;2、创立公司，把握这一机会的进程;3、所需要的资源;4、风险和预期回报;5、对你采取的行动的建议。
一、执行总结。
3、目标市场的描述和预测4、竞争优势。
5、经济状况和盈利能力预测。
6、团队概述7、提供的利益。
二、产业背景和公司概述。
1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。
3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略。
三、市场调查和分析。
5、市场发展的走势(对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实)。
四、公司战略。
阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题1、营销计划(定价和分销;广告和提升)2、规划设计和开发计划(开发状态和目标;困难和风险)3、制造和操作计划(操作周期;设备和改进)。
五、总体进度安排。
公司的进度安排，包括以下领域的重要事件1、收入。
2、收支平衡点和正现金流。
3、市场份额4、产品开发介绍5、主要合作伙伴6、融资。
六、关键的风险、问题和假定。
七、管理团队。
3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况。
八、企业经济状况。
九、财务预测。
1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表。
这是你的“卖点”，包括1、总体的资金需求。
5、你还可以讨论可能的投资人退出策略。
商业计划书应注意哪些问题?当你在写商业计划的时候，应该达到下列目标：1、力求表述清楚简洁。
2、关注市场，用事实说话，因此需展示市场调查和市场容量。
3、解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。
5、在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。6、充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。7、请你的读者做出反馈。
商业街招商计划书
加盟金有5千-3万。
装修费有5千-3万。
店租有5万-10万。
货物成本有3万-10万。
人员工资有1万5-2万/年。
税收有1千-2千。
水电费有1千5-3千/年。
广告费有1千-3千/年。
本模式。
保证金无无。
加盟金无无。
装修费无无。
店租无无。
货物成本有128元-658元。
人员工资无无。
税收无无。
水电费无无。
广告费无无。
从以上2个模式比较可以看出，本模式与传统模式比较，优势相当明显!此代理模式主要以团购，集团采购为主，对于有自身优势和关系的是为上上之选!
销售模式。
一：送样洽谈。
二：成交签单。
三：交纳定金。
四：生产货物。
五：送货上门。
六：当面结算。
以上为代理商所交纳的款项和获得的商品!
128元代理商。
枕芯一对专卖价：98元。
工作服一件。
统一名片一盒。
报价单一份。
198元代理商。
九孔被一床。
工作服一件。
统一名片一盒。
报价单一份。
198元代理商。
印花四件套一套。
工作服一件。
统一名片一盒。
报价单一份。
238元代理商。
绣花四件套一套。
工作服一件。
统一名片一盒。
报价单一份。
298元代理商。
磨毛4件套一套。
工作服一件专卖价328元专卖价458元专卖价758元。
统一名片一盒。
报价单一份。
358元代理商。
羊毛被一床专卖价：580元。
工作服一件。
统一名片一盒。
报价单一份。
438元代理商。
蚕丝被一床专卖价658。
工作服一件。
统一名片一盒。
报价单一份。
568元代理商。
羽绒被一床专卖价：880元。
工作服一件。
统一名片一盒。
报价单一份。
688元代理商。
提花贡缎四件套一套专卖价：1180元。
工作服一件。
统一名片一盒。
报价单一份。
招商区域：
广东---珠海-汕头--梅州-惠州-中山-江门-湛江茂名-肇庆-潮州-东莞。
浙江湖州-嘉兴-绍兴-金华-舟山-台州-衢州-丽水。
福建---漳州-泉州-莆田-三明-南平-龙岩-宁德。
吉林-长春-四平-通化-松原-延边州-吉林-辽源-白山-白城。
江苏-徐州-常州--淮安-盐城-扬州-镇江泰州-宿迁-连云港。
以上城市并未详细到县!如您所在的为县级地区，或没有在上面城市中找到您所在的'城市，可能已经有代理商，有疑问可与我们取得联系。
销售任务：
全国各市、县的统一销售额为20万元。
以一条蚕丝被200元计算，一年销售1000条就可达到销售额!
一、销售进度返利政策：
1、只要代理商在每年完成了当年度销售任务总量的50%，即可享受该项政策;。
3、进度返利在年末通过现金支付给代理商。
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商业街商业策划书
xx广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
因此，我们必须采取有效手段，炒热xx一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动xx二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对xx一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。
xx一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，xx一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
(一)商街设计“先天不足”
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼xx街、xx路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。xx街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，xx一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、xx街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
(二)商街策划“后天失调”
1、xx广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。xx广场商业街最早定位是“xx街”(很好)，后来又定位于“xxx”很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“xx广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、xx广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象xxx路、xxx广场、xxx步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，xx广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。
3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营xx广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。xx广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
xx广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：xx广场时尚丽人街
2、概念：xx广场————xx街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的xxx。
3、广告语：xx广场/时尚丽人街————与xx相约，与xx同行
4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
xx广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：
(一)发布招商公告
我们计划于4月中旬在《xx晚报》、xx电视台发布招商公告，突出介绍xx广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
(二)举办招商信息发布会
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的xx饭店举行，出席的商户为xx及周边城市的时尚品牌经销商，以及xx国贸市场有意入驻xx广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：
1、xx广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;
2、xxxxx街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
(三)整合店铺资源
xx一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由xx房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。
为了使xx一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。
对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)有关租金政策
xx一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明xx一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，xx一期店铺比较合适的租金是：
如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)
(五)商户入驻优惠措施
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;
第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予xx广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
(1)商街指示识别系统布置(详见xx广告公司设计效果图)
(2)设计制作广场、内街雕塑作品(参见xxx步行街雕塑照片)，以增添xx广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。
(3)广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。
(4)邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传xx广场。
(5)与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《xx风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升xx广场的时尚品位。
(6)5月份起，争取举办几次《xx之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高xx广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。
1、xx北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2、xx一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。
3、临xx街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5、xx一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。
上述方案，经董事长批准后组织实施。
商业街商业策划书飞雪
商业街商业策划书
现状。
新一佳广场呈矩形，面积不大，宽度较窄，在其南侧有公交车站，马路对面是正在建的建筑。
该广场，商业建筑面积将达12560万平方米，拥有大小店面房百余个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，由于商业街商铺过于杂乱，商业定位不鲜明，因此商街的商业氛围偏冷。
政策导向。
新一佳超市有限公司创办于1995年，2004年进驻郴州市场，总面积近1万多平方米，是最早进驻郴州市场的国内有影响力的大型综合超市。新一佳在不断地创新发展中，2009年创建“伊佳百货”这个时尚百货品牌。伊佳百货郴州店是升级版的以时尚百货+精致超市为主的业态。
二、项目简介。
位置。
新一佳广场坐落于北湖公园南大门的西侧，南邻人民西路北接国庆北路。北湖公园是北湖区较大的一个热流集散中心，广场大门附近还有一处公交车站。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前确一时难“热”，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病根”对症下药。
消费阶层——中高档人群。
适用人群——白领及其白领以上人群。
三、项目定位。
优势。
1、区位优势突出。是郴州北区中环区域核心区位。
2、项目所在地人口密集，南片区住宅的大量建设也为人口增加奠定基础。
3、交通便利，周边有多路公交可达。
4、商圈发展空间开阔。周边没有大型商业广场满足居民消费和休闲娱乐需求，为周边唯一社区商业中心。
劣势。
1、广场难搞大型活动。整个广场呈长条形，面积不大。
2、入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符.3、新一佳商业街定位没有鲜明性、目标顾客也不清晰。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有解决好。
建议。
1、设计理念：该设计的整个图形是以一个人张开手臂去拥抱的形象为原型，进行抽象变。
形得来的，左侧心形铺装则代表着心脏。将“买卖一心，新一（意）到佳（家）”的设计理念融入到设计中去。
诚信是商家最重要的原则之一，也是一个商场能否繁荣昌盛的必要保证，因此将卖家的诚信作为整个广场设计的理念，相得益彰。新一到佳与新一佳相互呼应，一语双关。
生态理念:运用动水，鸽子，等一些元素去营造人与自然和谐相处，倡导大。
家爱护自然保护环境。
2、设计风格：现代简约，复古，极少主义及少就是多。
3、整体布局：采用规整式的布局方式。两轴三点。
1）两轴：新一佳广场，作为主要的交通流线，是人们主要的集散用地。
小吃街：
2）入口：在新一佳广场将主入口迁移，增加广场的面积。在主入口的东侧与小吃。
街对其的一处设置一个次入口，方便人们直接进入小吃街，在视觉上也拉伸了。
小吃街的长度。
3）三点：设计了三个景观节点。
1、在新一佳的中心处。设置了一个心形铺装，代表着商家“新一到佳”的核心理论，在广场的中心设置了两个圆心的绿地，以此作为广场的中心亮点，还可以将顾客指引到一佳百货。一举两得。
2、在与小吃街的交汇处。能够使得人们能够将视线由该节点延伸到小。
吃街的内部中去，在一定程度上提高小吃街的人流量。由于新一佳广场呈矩形，较为狭长，因此它也是作为主广场东西侧的一个次要节点呈现出来。
3、在叫小吃街的中心处，设置节点是为了增加小吃街的亮点，提升小。
吃街的整体水平。
4、功能分区：
新一佳入口处的大片区域最为人们的集散长场所，南北两侧作为主要休憩区域。
1）小吃街：由于广场东侧店铺种类较为混乱，尺度也相对短小，且郴州市还没有一。
条具有鲜明特点的小吃街因此将该处设置成为小吃一条街，增加该街的辨识率，增加客流量，也为人们提供了餐饮的地方。
因此将此处定位为具有地方特色的小吃街，绝对是正确之举。
2）休息处：
1、在东西两侧的停车口处设计景观节点，设置休憩座椅及种植树木，以磁带为设计元素，去摆放树木、座椅。复古、时尚。
2、在主入口的东侧设置了休闲座椅，可以在此喝茶长时间的等待。在广场处设置一处休闲的一方地。
3）集散处：在主入口处的中心位置作为广场的主要集散处，也可在此处搭设舞台。
进行表演宣传。
5、设计原则。
随着整个商业步行街的商业运营水平的提高，作为中心广场则更应当发挥其巨大。
商业价值和为城市景观增亮的作用。因此，在设计广场的方案里面，始终以“繁荣商业”为核心，以“增加城市景观亮点”为目标来进行规划。
6、设计元素。
1）运用磁带等生活中常见的物品为元素，运用到设计中去，体现广场的艺术性与动感，展现广场的张力。
2）商业文化概念：升华广场商业、文化氛围。主体物的文化体现在标志物的造型、纹理及其蕴藏的文化底韵上，又不失现代风味。
3）以一个人张开手臂去拥抱的形象为元素，进行抽象变形，体现买卖一心的意义。新一佳商场站在顾客的利益上去想问题。
4）以心脏为元素，体现商家的诚信原则。
给商场赋予更深层的意义，提升广场的品质，不只是局限于表面。
7、绿化。
1）在其周围种植些可隔离噪音的绿篱。
2）此外在树种上可选择些能够吸收二氧化碳、二氧化硫等一些有害气体的树种。如杜英等。
3）种植些颜色鲜亮的树木，如女真、红继木等。
8、配套设施。
1）铺装：
1、运用简单的拼接方式拼接，简约、大方。在视觉上营造出宽敞的视觉。
效果。能够更好的衬托地面上的建筑物。
在广场主要设置两种花色的广场铺装，简洁大方。
2、设置盲道，方便残疾人行走。增加人文关怀。
2）路灯、广告牌：设置在广场的中轴线上，既可作为路灯照明，又可为新一佳打广。
告，一举两得。加大宣传，充分体现了“繁荣商业”的理念为核心。提高。
商街气氛，大力提升其商业价值。
3）公共小品：
1、由于广场称矩形，较窄，面积也不大，因此在雕塑方面选取些体谅较。
小的艺术品。
2、在风格上也应与广场的整体风格相统一。
3、根据商业广场的需求上应选取些具有参与性的一些公共小品增强。
人与人的联系。
4）座椅：
1、分布在广场的两侧，设置了向心性座椅与离心式座椅，满足人们的不同。
需求。
2、由于广场的自身面积不大，因此在一些树池的设置上设计成为可做型座。
椅，二者兼得，节省空间。
3、一些座椅采用木质材料，更加人性化。冬季不冷，夏季雨水天气时易干。5）垃圾桶：垃圾桶按照科学的方式摆放。
1、保持与休息座椅的之间的距离，以免发生垃圾丢弃在座椅上的事情。造。
成难闻的气味及乱飞的蚊虫，影响人们休憩的心情，降低座椅的使用率，也降低了广场的层次。
2、垃圾桶要设置烟头的放置位置，使得垃圾桶更加人性化，方便人们的使用，在一定程度上也能够保持环境的清洁度。
商业街商业策划书
××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成為集购物、休闲、办公為一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅為52.3％，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租產生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。
因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。
××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“鉆石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出。
策划方案。
之前，首先必须对此进行研究分析，以便找準“病灶”对癥下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
(一)、商街设计“先天不足”
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交匯处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场狠难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应為店面房，以便使街区形成鳞次櫛比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
(二)、商街策划“后天失调”
1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(狠好)，后来又定位于“×××”（狠好，只是推广狠费力)，如今準备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精準的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我為谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、××广场是一处狠好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。
3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房產的“老皇歷”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地產运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞啟动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快啟动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：××广场时尚丽人街。
2、概念：××广场————××街观光旅游的门户，国际品牌匯聚的商街，都市丽人寻梦的×××。
3、广告语：××广场/时尚丽人街————与××相约，与××同行。
4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐。
5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：
(一)、发布招商公告。
我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视臺发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息发布会。
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户為××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：
1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；
2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
(三)、整合店铺资源。
××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。
為了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，寧可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。
对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司為繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢復信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除。
合同。
后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策。
××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在為业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理狠重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也狠难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：
1、 内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7％计算，年利息為4.4万元。
如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益為6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)。
2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7％计算，年利息為儿75万元。
如该类店铺以800～900元/m2/年租金计算，年收益為16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。这样的租金对商户来说， 目前情况下尚易于接受。)。
(五)、商户入驻优惠措施。
為了有效啟动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；
第四，為降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)。
(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。
(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。
(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。
(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。
(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。
1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。
3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。
商业街商业策划书
力。
时间过得真快，一段时间的工作已经告一段落了，我们又将迎来新的希望，新的工作内容和目标，为此需要好好地进行策划，写一份策划书了。那么如何把策划书做到重点突出呢？下面是小编精心整理的商业街商业策划书，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
商业街商业策划书篇1商业策划书，也称作商业计划书，是指为一个商业发展计划而做的书面文件。它的目的很简单，一般商业策划书都是以投资人或相关利益载体为目标阅读者，从而说服他们进行投资或合作。一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：
1、公司的商业机会;。
2、创立公司，把握这一机会的进程;。
3、所需要的资源;。
－1－。
4、风险和预期回报;。
5、对你采取的行动的建议。
一、执行。
总结。
是商业计划的一到两页的概括。包括：
1、本商业(busine)的简单描述。
2、机会概述。
3、目标市场的描述和预测。
4、竞争优势。
5、经济状况和盈利能力预测。
6、团队概述。
7、提供的利益。
二、产业背景和公司概述。
1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力。
2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。
3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略。
三、
市场调查和分析。
这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题：
1、顾客。
2、市场容量和趋势。
－2－。
3、竞争和各自的竞争优势。
4、估计的市场份额和销售额。
5、市场发展的走势(对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实)。
四、公司战略。
阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题。
1、营销计划(定价和分销;广告和提升)。
2、规划设计和开发计划(开发状态和目标;困难和风险)。
3、制造和操作计划(操作周期;设备和改进)。
五、总体进度安排。
公司的进度安排，包括以下领域的重要事件。
1、收入。
2、收支平衡点和正现金流。
3、市场份额。
4、产品开发介绍。
5、主要合作伙伴。
6、融资。
六、关键的风险、问题和假定。
1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实。
2、说明你将如何应付风险和问题(紧急计划)。
－3－。
3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡。
七、管理团队。
1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的教育和工作背景。
2、注意管理分工和互补。
3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况。
八、企业经济状况。
介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆：
1、毛利和净利。
2、盈利能力和持久性。
3、固定成本、可变成本和半可变成本。
4、达到收支平衡所需的月数。
5、达到正现金流所需的月数。
九、财务预测。
1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表。
2、同一时期的估价现金流分析。
－4－。
3、突出成本控制系统。
十、假定公司能够提供的利益。
这是你的“卖点”，包括。
1、总体的资金需求。
2、在这一轮融资中你需要的是哪一级。
3、你如何使用这些资金。
4、投资人可以得到的回报。
5、你还可以讨论可能的投资人退出策略。
当你在写商业计划的时候，应该达到下列目标：
1、力求表述清楚简洁。
2、关注市场，用事实说话，因此需展示市场调查和市场容量。
3、解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。
4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。
5、在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。
6、充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。
7、请你的读者做出反馈。
－5－。
河池学院在近年来发展巨大，东区由之前的附属校区，现在变成主校区。特别是逸夫楼、图书馆、新1栋。
教学。
楼的竣工。我院共有教职工642人全日制在校生8759人。虽然分布在三个校区，但是一半以上的同学住在东校区，几乎全部教职工和学生都要到东区上课。由此可见在河池学院东校区承包超市是非常值得投资的。
二、目标客户分析。
我们主要的目标客户是大学生，下面我们分析一下大学生的消费特点：
由于大学生年龄较轻，群体较特别，他们有着不同于社会其他消费群体的消费心理和行为。一方面，他们有着旺盛的消费需求，另一方面，他们尚未获得经济上的独立，消费受到很大的制约。消费观念的超前和消费实力的滞后，都对他们的消费有很大影响。特殊群体自然有自己特殊的特点，同时难免存在一些非理性的消费甚至一些消费的问题。为了调查清楚大学生的消费情况，我决定在身边的同学中进行一次消费的调研，对大家的消费进行归宗和分析。
学生拥有电脑、约90％的大学生拥有手机，因此网络与通信费用支出较以往在大学生的消费支出中占据了相当大的份额。当代大学生主要有以下几支出：伙食费，买服饰，上网费，手机费，恋爱等。
由于上课时间早，很多同学来不及吃早餐。特别是从西区、北区赶去东校区上课的。路上排队买东西的人也多。很多同学都饿肚子。
经过一个学期发现，由于东区没有商店，许多同学课间的时候跑去门口去买。
很多同学会由于地点远，懒得动等因素而没有去。经过一些随即访问，很多同学希望课间的时候在校园购买零食。如：夏天买水冰茶、等。冬天买热腾腾玉米、奶茶等。
三、竞争者分析。
河池学院北门1（也就是我们常说的后门）到也就是白龙公园前面三角区，一直到北门（东校大区）开了各式各样的店面。如：饮食、复印店、奶茶店、便利店、文具点、饰品店等。晚上还有许多小地摊。五花八门应有尽有，这样给我们东西照成一定威胁。除了必需品之外，对其他产品和服务对我们都是很大的竞争对手。由此我们要在特色方面提高，提高竞争力吸引消费者。
四、商业街构想。
－7－。
由市场分析和竞争者分析得出：校园商业街必须要产品完善齐全、服务好、具有校园特色吸引更多的消费者。一下几个是校园街必备的商铺：便利超市、复印店、奶茶店、通讯代理缴费店、文体店、护肤饰品店、格子铺、自助洗衣店。
（一）便利超市：
１.商品配置的面积分配。
如果不分商品的类别品种，假设每一平方米所能陈列的商品品项数相同，那么超级市场卖场内各项商品的面积配置应与消费者支出的商品投向比例相同，因此要较正确的确定商品的面积分配，必须对来超市购物的的消费者的购买比例作出正确的判断与分析。下面是一份超级市场的商品面积分配的大致情况：水果面积10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果饼干10%、调味品南北干货15%、小百货与洗涤用品15%、其他用品10%。
２.商品位置的配置。
商品位置的配置应该按照消费者购买每日所需商品的顺序作出动线的规划，也就是说，要按照消费者的购买习惯和人流走向来分配各种商品在卖场中的位置。一般来说，每个人一天的消费总是从“食”开始，所以可以考虑以菜篮子为中心来设计商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。这一部门常常是超级市场的高利润部。
－8－。
门，由于顾客在购买面包时，也会购买部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用岛式陈列，也可以沿着超级市场的内墙设置。在许多超级市场中，设有面包和其他烘烤品的制作间，刚出炉的金黄色的、热气腾腾的面包，常常让顾客爽快地掏腰包。现场制作已成为超级市场的一个卖点。
第二，冷冻食品部。冷冻食品主要用冷柜进行陈列，它们的摆放既可以靠近蔬菜，也可以放置在购物通道的最后段，这样冷冻食品解冻的时间就最短，给顾客的携带提供了一定的便利性。
第三，膨化食品部。膨化食品包括各种饼干、方便面等。这类食品存放时间较长，只要在保质期内都可以销售。它们多被摆放在超级市场卖场的中央，用落地式的货架陈列。具体布局以纵向为主，突出不同的品牌，满足顾客求新求异的偏好。
第四，饮料部。饮料与膨化食品有相似之处，但消费者更加注重饮料的品牌。饮料的摆放也应该以落地式货架为主，货位要紧靠膨化食品。第五，奶制品部。超级市场中的顾客一般在其购买过程的最后阶段才购买容易变质的奶制品，奶制品一般摆放在蔬菜水果部的对面。
－9－。
往往习惯于认牌购买。这类商品的各种价格方面的促销活动，会使顾客增加购买次数和购买量。
3.超市出入口要大，方便购买结算。特别是课件高峰期的时候，结算商品时间迅速否则引起顾客不满甚至流失。
（二）打印复印店。
具备完整的打印复印设备。对制作学院社团班级的奖状、证书，工作证，收集各种简历、毕业论文、公文模板、学院各种活动申请、总结等。
（三）奶茶店。
一半柜台，一半桌椅的形式。奶茶文化在校园风靡是不容忽视的。制作成本低，卖价高是奶茶店公开的秘密。奶茶味道是最重要的。在没有技术的情况下，可以代理某个知名品牌。或者和有丰富经验的吧台员工合作。
（四）通讯代理。
学校是通讯客户高度集中的群体，据悉，河池学院的移动客户每个月为移动进账20w。目前校园网络都是联通的市场。联通和移动在河池学院势均力敌。由此两家的代理权都要拿到，这样每年的充值和开户收益可观。
四、财务预算。
（由于缺乏实际的数据，这项我无法完成。）。
－10－。
五、收益评估。
（略）。
××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”？在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
（一）、商街设计“先天不足”
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
－11－。
3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
（二）、商街策划“后天失调”
－12－。
谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。
3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。
此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号（圆形）、68号（尖顶）两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
－13－。
××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：××广场时尚丽人街。
2、概念：××广场××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。
3、广告语：××广场／时尚丽人街————与××相约，与××同行。
4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐。
5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：
（一）、发布招商公告。
我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商。
－14－。
公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
（二）、举办招商信息发布会。
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：
1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；
2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
（三）、整合店铺资源。
××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金价格（或称返租报价）？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。
－15－。
如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
（四）、有关租金政策。
××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：
－16－。
房贷款利率按4.7％计算，年利息为儿75万元。如该类店铺以800～900元／m2／年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。）。
（五）、商户入驻优惠措施。
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位（由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责），供其做商品或品牌宣传；第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
四、商街硬件改造建议。
1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。
3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进。
－17－。
店。
4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。上述方案，经董事长批准后组织实施。
－18－。
商业街商业策划书
的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热荷兰水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动荷兰水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对荷兰水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。
背景分析。
荷兰水乡一期商街位于新开河之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，荷兰水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货吉之岛，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，吉之岛对荷兰水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕荷兰水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。
功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。
4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。
围。商户进来,是需要物业去关心和护持,而不是进来了就只收物业管理其他不管,而必须考虑到进来了如何使他们生意做起来，能鼓励内部就内部消费.二、商街定位。
定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名:荷兰风情商业街或灯饰装饰一条街？
2、概念：荷兰风情商业街是未来“东江夜游”旅游观光区的门户，汇聚整个粤东地区特色产品的商业街，以及都市丽人寻梦的商业街。灯饰装饰一条街是联合百安居，打造家居专业市场配套街，这可作为副主题规划，消化掉部分内街的出租。
3、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐。
4、商品：主营餐饮、酒吧街，粤东地区特色产品兼休闲食品、工艺品等；-。
家居灯市行业集中购物点。
5、顾客定位：国内外的旅游观光者，商务餐会，年轻一族泡酒吧集中点。另一类是安置新家后购买家居灯饰集中点。
6、经营理念：
分两步走：
第一步先引进社区配套带动人流带动入住率。
第二步：在引进社区配套完整的情况同时，站在城市经营的高度来打造，打造一条闻名惠州另有情调的商业街。
场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。第五，开发商-。
及整个公司的品牌文化。
牌传播，同时提高社区人流，为业主提供入住的生活配套方便，进一步提高业主入住率及带动产品的销售率。
程少正。
2014-3-1。
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商业街商业策划书
××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”？在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
（一）、商街设计“先天不足”
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
（二）、商街策划“后天失调”
1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”（很好），后来又定位于“×××”很好，只是推广很费力），如今准备冠以“××广场步行街”（老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰）。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。
3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号（圆形）、68号（尖顶）两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：××广场时尚丽人街
2、概念：××广场————××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。
3、广告语：××广场／时尚丽人街————与××相约，与××同行
4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：
（一）、发布招商公告
我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
（二）、举办招商信息发布会
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：
1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；
2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
（三）、整合店铺资源
××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金价格（或称返租报价）？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
（四）、有关租金政策
××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：2、外街店铺：租金800—900元／m2／年（经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4。7％计算，年利息为儿75万元。如该类店铺以800～900元／m2／年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4。25～6。25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。）
（五）、商户入驻优惠措施
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位（由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责），供其做商品或品牌宣传；第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。
3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。上述方案，经董事长批准后组织实施。
商业街商业策划书
是商业计划的一到两页的概括。包括：
1、本商业(business)的简单描述
2、机会概述
3、目标市场的描述和预测
4、竞争优势
5、经济状况和盈利能力预测
6、团队概述
7、提供的利益
1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力
2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。
3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略
这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题：
1、顾客
2、市场容量和趋势
3、竞争和各自的竞争优势
4、估计的市场份额和销售额
5、市场发展的走势(对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实)
阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题
1、营销计划(定价和分销;广告和提升)
2、规划设计和开发计划(开发状态和目标;困难和风险)
3、制造和操作计划(操作周期;设备和改进)
公司的进度安排，包括以下领域的重要事件
1、收入
2、收支平衡点和正现金流
3、市场份额
4、产品开发介绍
5、主要合作伙伴
6、融资
1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实
2、说明你将如何应付风险和问题(紧急计划)
3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡
1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的教育和工作背景
2、注意管理分工和互补
3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况
介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆：
1、毛利和净利
2、盈利能力和持久性
3、固定成本、可变成本和半可变成本
4、达到收支平衡所需的月数
5、达到正现金流所需的月数
1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表
2、同一时期的估价现金流分析
3、突出成本控制系统
这是你的“卖点”，包括
1、总体的资金需求
2、在这一轮融资中你需要的是哪一级
3、你如何使用这些资金
4、投资人可以得到的回报
5、你还可以讨论可能的投资人退出策略
商业计划书应注意哪些问题?
当你在写商业计划的时候，应该达到下列目标：
1、力求表述清楚简洁。
2、关注市场，用事实说话，因此需展示市场调查和市场容量。
3、解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。
4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。
5、在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。
6、充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。
7、请你的读者做出反馈。
商业街商业策划书
顾名思义，商业策划，就是在商业活动中通过与生产、管理、战略等的紧密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动达到较好的效果。商业策划是一门以预测和定位为基础的学问。如果一个公司能够预测到未来将出现的市场，那么它就可以通过生产或提供这些市场所需要的产品或服务，取得商业上的成功。商业策划是一种高智力的活动，运用到商业上，往往能起到点石成金的功效，不但给策划对象带来利益，而且能够为自己带来利益。
商业策划书，也称作商业计划书，是指为一个商业发展计划而做的书面文件。它的`目的很简单，一般商业策划书都是以投资人或相关利益载体为目标阅读者，从而说服他们进行投资或合作。一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：
1、公司的商业机会;。
2、创立公司，把握这一机会的进程;。
3、所需要的资源;。
4、风险和预期回报;。
5、对你采取的行动的建议。
商业街区揭幕致辞
尊敬的领导，各位来宾，女士们、先生们：
上午好！在这春暖花开的美好季节，水木秦淮时尚休闲街区隆重揭幕了！在此，我谨代表xx有限公司、xx有限公司，向莅临仪式的各位嘉宾、省市区领导、以及各位记者朋友，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
水木秦淮时尚休闲街区，是一个集餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的`时尚街区。耗资三个亿、历时2年多的打造，今天，“水木秦淮”终要逐步揭开它的神秘面纱，向xx人展现它强大的休闲娱乐功能、及其深厚的时尚文化内涵。
秦淮，素以底蕴之丰厚而传颂千古；xx，更以文化之富裕而享誉世界；而我们的水木秦淮，则承自然、文化、时尚之大美，将秦淮河美丽的自然风光融入、将金陵以丰厚浓厚的文化氛围融入、将国际先锋的时尚观念融入，将活力脉动的现代文明融入，打造一个全新的xx休闲娱乐新坐标。
以自然、文化为依托、以时尚、休闲为主题，水木秦淮的环境之优美、业态之丰富、品牌之成熟，堪为赞叹！掩映于绿树鲜花中，街区内共分布了30家商铺，业态涉及时尚餐饮、个性酒吧、spa艺术等各种特色项目。目前，已有近1/3的商家开门营业勇拔头筹；而整个街区则将在不久的6月隆重亮相！
今天，我们相聚在这美丽的秦淮河畔，庆祝水木秦淮时尚休闲街区的揭幕，共同见证着秦淮河的美丽、流动与繁华。在此，感谢xx各界人士给予水木秦淮的所有关心与支持！衷心希望水木秦淮成为xx人休闲娱乐的首选场所！
谢谢大家！
商业街项目建议书
了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。
根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。
快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。
新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。
这是具有国家战略意义的转变：如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。
今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。
xx无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。
2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈
基于上述对国家建设发展的战略意义和xx现状的认识，我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。
我们的基本阐述是：一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。
它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领xx现代商贸业的发展潮流，成为支撑xx新生态、新文化、新生活的城市地标。
在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目将起到一个里程碑的历史意义。
3.项目布局：奠定项目在xx的核心地位
在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。
因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。
它在xx的商业布局中要起到标杆作用，成为xx市场繁华、商贸文明的重要引擎。
以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成xx这样的中心小城镇的核心商务区的空间。
通过这样重量级的布局，一举奠定项目在xx的核心地位。
4.项目运作：肩负小城镇裂变的历史使命
项目推广上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命，而不完全是开发商的功利性商业运作。
立足这样的高度，有利于大二期项目的全方位推进。
二、项目理念与商业模式
1.项目理念：开创后商业街时代的典范之作
商业街是城市生活的一种特定商业形态。
中国商业街历史源远流长，从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹，从xx南宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘……商业街成为城市历史经济文化发展的见证。
她讲述着城市的故事、演绎着城市的历史、承载着城市的梦想。
从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到商街与商街的竞争及商圈与商圈的竞争，甚至城市与城市的竞争。
商业街在城市中的经济形象和商业地位日益突出，商业街经济正强力助推着城市经济的发展，从而成为城市商贸发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市文明的重要窗口和名片。
商业特色街作为城市商业综合体的一种表现形态，是商贸服务业最集中的区域，对于推动城市产业集聚、商贸流通、旅游观光、休闲购物乃至于城市品牌形象具有重要作用。
现代商业街与传统商业街不同之处在于，完全摒弃了单纯的购物功能，向着全方位一站式多元化的功能发展，以满足消费者物质与精神全面需求为目标。
这是后商业街时代的重要特征。
在电商迅猛发展的`时代，x星城大二期项目将容纳各种元素，形成可游可玩可赏可体验的新格局，从而打造成后商业街时代的典范之作。
2.商业模式：开启xx第五代商业模式
创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产和商业业态提升竞争力的核心，更是商家通过商业模式赚取最大利润或价值的过程。
商业价值的取向，一般从商业发展的规律来看，商业地产和商业展贸业态必须与时俱进。
中国的商业发展模式经历了许多种的方式方法，归结为主流商业模式：第一代供销社商业模式;第二代百货商业模式;第三代大卖场式的超市连锁经营模式;第四代城市生活休闲中心模式;第五代供应链商业模式。
第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲中心模式基础上的一种电子商务、物流和金融相结合的新商业模式，在大规模横向供应链商业的基础上，在理念上强调投资运营商的主导权，提供优质资源平台和讯息共享的融汇商品流、运输流、资金流、信息流于一体，同时，完成顾客的体验式消费、商家的参与式经营，投资商和参与者共赢的一站式运营和服务中的多方共赢。
在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。
购物已不再是商业模式最重要的功能，它是集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢八大功能于一体，其中运营、体验、服务、参与、共赢成了经营者的核心;消费、休闲、文化成了顾客的核心。
体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。
一站式的体验消费和服务，构成元素主要有金融、贸易、服务、文化、娱乐、电子商务、餐饮、交通、停车场、物流等现代商业提倡的“一站式”消费和服务应运而起。
三、项目定位与业态布局
1.总体定位：中国影视风情第一街
链接xx中国影视城的产业资源和文化积淀，打造一个集合影视文化元素、展示中西合璧建筑景观、体现多元化商业功能、融合本土民俗风情的中心城镇现代化大型旅游购物景点，具有独特景观、丰富内涵、完善功能的集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于一体的，能满足多层次消费者全方位物质与精神需求的，独具个性的富于艺术气质的大型现代商业文化街区高品位商务空间。
概念描述：这是中国第一条影视文化主题商业步行街。
徜徉在这条街上，首先映入眼帘的是造型奇特极具现代感的商业建筑，钢架结构、巨幅幕墙，营造出光感通透宽敞明亮的商业空间。
其间，各种休闲设施齐全，消费者可以享受各种体验式消费的历程。
五光十色的精品橱窗，烘托出浓郁的商业气息。
“潮”气十足的商品，轻吹着时尚之风。
城雕小品和不时闪过的熟悉的明星脸，构成独特的凝固和活态的人文景观。
在繁华的都市商业景观中，衬映着八面山的自然景观。
不时可以看到以影视明星命名的情调十足的咖啡屋、美食店，让你品尝到不一样的美味和优雅。
入夜，璀灿的灯光和绚丽的霓虹交相辉映，让思绪在光影中舞蹈，领略不夜的xx魅力。
2.业态定位：一中心五大功能区块
一中心：
时尚精品购物中心——丝绸、时装、鞋类、包类、饰品、美容护肤品等
五区块：
美食风味区块——台湾风味小吃、杭邦菜、茶楼、咖啡、时尚饮品等
酒吧娱乐区块——酒吧、ktv、游戏等
旅游购物区块——旅游纪念品、土特产等
影视文化区块——3d影院、影视道具收藏馆、戏装拍摄、影视衍生品等
配套业态
主题酒店
中型超市
金融机构
3.品牌定位：以国内一、二线品牌为主打
根据xx商业现状与消费环境，初期的品牌定位不宜太高端，以国内尤其是省内一、二线产品品牌为主打，如女装类江南布衣、伊芙丽、可可尼等，餐饮类绿茶、弄堂里、两岸咖啡等，休闲健身类蓝士堡等。
此外，配置少量进口高档商品，特别是美容化妆品类。
后期，可进行根据市场情况，进行品牌调整。
(注：此部分内容需通过编制《业态规划》进行细化，以形成招商运营的指导性文件)
四、项目运作机制
本案拟由xx商业特色街联合会牵头，携手xx五大“国字号”商业街——清河坊民俗文化街、xx武林路时尚女装街、中国丝绸城、四季青服饰城、胜利河(大兜路)美食街共同打造。
具体操作平台：xx天下名镇商业管理有限公司、xx茶易餐饮管理有限公司。
1.资源优势
具有操作性强，可落地的资源优势。
招商资源：xx市13条市政府正式命名的商业街资源有效整合;台湾美食餐饮独特优势资源。
政府资源：联合会直通国家商务部商业步行街指导委员会，为打造“国字号”商业街提供政府资源。
2.品牌优势
商业街的品牌影响力和众多商家品牌共生性优势。
3.运营优势
对商业街运营管理有着丰富经验。
五、项目合作方式
1.整体或部分长期租赁。
(条件另议)
2.单纯招商服务。
通常采用租金分成，根据不同业态，设定不同的比率，享受服务年限内的(3——5年)分成。
3.其他合作方式面议。
六、机构简介
商业特色街联合会
是xx市民政局正式注册登记的社团组织，主管单位xx市贸易局，正式成立于20xx年10月，现有会员单位87个(包括xx市政府正式命名的13条商业街及部分商业街品牌企业)。
名镇天下商业管理有限公司
是上市公司“xx”下属子公司(股票代码：xx)，注册资本x万元。
该公司具有国资背景——xx商业集团。
(详见公司介绍)
茶易餐饮管理有限公司
隶属台湾xx餐饮集团，公司管理运营团队均来自台湾，在大陆从事台湾餐饮业策划、招商服务和培训已逾十年。
公司注册资本x万元。
(详见公司介绍)
目录
第一章、 项目概述
第二章、 项目名称和选址
第三章、 项目规划建设方案
第四章、 项目建设条件
第五章、 物料消耗与供应
第六章、 环境保护
第七章、 项目建设周期与日程安排
第八章、 经营管理方式
第九章、 投资估算
第十章、 项目经营策划
第十一章、 效益评价
第十二章、 结论
第一章 项目概述
一、项目背景
宗地系重庆市酉阳民族师范学校，该校创建于清光绪三十年(1904年)，历经了满清、民国、共和国三个时代。
随着现代城市规划、建设，酉阳政府对学校进行升级整合，将原酉阳民族师范学校地块用于房地产开发。
该地块位于县城黄金地段(钟多镇桃花源中路145号)，占地50余亩。
二.项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于县城黄金地段(钟多镇桃花源中路145号)，宗地面积为49亩。
用于商品房项目开发。
2、项目概况
宗地由重庆爵尊房地产开发有限公司于20xx年4月与酉阳国土资源和房屋管理局签定建设用地保用权出让合同。
计划20xx年1月开工，2015年10月竣工。
三、项目建设单位
1、项目公司名称：重庆爵尊房地产开发有限公司。
2、公司经营范围：
在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容：
“该项目”开发建设总建筑面积约14.7万平方米。
建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。
“该项目”由重庆爵尊房地产开发有限公司投入全部建设资金。
四、可行性研究报告编制
1、编制单位：
由重庆爵尊房地产开发有限公司编制酉阳z41-1/02项目可行性研究报告。
2、编制依据：
2.1、渝价[2002]3 号文件
2.2、渝价(2001)402 号文件
2.3、《重庆市房地产业税费政策汇编》
2.4、渝府发(2003)92 号文件
2.5、渝(2000)830 号文
第二章 项目名称和选址
一、项目名称：酉师校项目(暂定名)。
二、地理位置：“该项目”位于钟多镇桃花源中路145号
三、项目占地面积：占地面积约3.2万平方米)。
四、项目用地现状：项目用地范围内为净地。
第三章 项目规划建设方案
一、项目建设内容：
“该项目”建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积： 3.2万平方米。
2、总建筑面积： 14.7万平方米。
3、居住建筑面积：13.23 万平方米。
4、建筑高度：高度控制在100米以内。
5、建筑密度不高于40%。
6、居住总人口： 约4370人。
7、居住总户数： 约1360户
8、绿化率：不低于25% 。
三、项目规划设计特色。
1、规划设计：
在规划设计上拟聘请著名设计公司通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。
“该项目”力求吸收当今国内先进的建筑艺术，体现城市风貌和时代特色。
规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合酉阳总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。
2、设施、设备、材料：
“该项目”建设将充分引入国内先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。
3、绿化：
“该项目”力求最大限制度建设生态园林和生态景观设施，为业主提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。
第四章 项目建设条件
一、地理条件：
“该项目”座落在县城黄金地段(钟多镇桃花源中路145号)占地面积约3.2万平方米。
地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批商品房项目，随着城区建设步伐，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。
第五章 物料消耗与供应
一、建筑材料
“该项目”建筑内容为新建高层建筑及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。
其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为：
钢材： 7350 吨(按50kg/m2计算)
水泥： 27900吨(按190kg/ m2计算)
二、主要设备
“该项目”的建设内容为高层住宅及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算，“该项目”水、电、气等用量为：
1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为40万立方米/日。
第六章 环境保护
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”，建设项目要采取严格的环境保护措施。
“该项目”的建设内容为高层住宅和商业，对环境的污染较少。
环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。
项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和重庆市的环境保护法规。
环境保护措施如下：
1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和重庆市的有关规定和标准。
2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的废气排放标准。
汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。
第七章 项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“该项目”建设按照重庆市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。
为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“该项目”总建筑面积约为14.7万平方米，预计建设周期为35 个月，即从20xx年1月到2015年10月为建设期，项目建设实施进度为：
1、20xx年1月之前完成前期准备工作。
主要包括：协议签订、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。
2、20xx年1月到2015年10月为施工工期，竣工验收。
第八章 经营管理方式
一、经营设想
1、“该项目”拟采用目前行业流行的建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款。
2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。
将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。
第九章 投资估算
一、成本构成
宗地占地约49亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成：
1、土地费用
投入土地成本13527.0677万元
2、土地出让金：4147.6723万元
3、其它投入
二、项目设计
方案a：以4.5容积率，均按27--30层高层设计，商业面积按总建筑面积的5%计算，共8栋.
总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2 其中:
1、住宅面积：14.7*(1-5%)=13.97万m2
2、商业面积：14.7*5%=0.73万m2
方案b：以4.5容积率，按30层高层与18层小高层设计，高层与小高层各占住宅总面积的50%，商业面积按总建筑面积的8%计算，高层4栋，小高层6栋。
总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2 其中:
1、住宅面积：14.7*(1-8%)=13.52万m2(高层住宅建筑面积7.2万m2，小高层住宅建筑面积6.3万m2)
2、商业面积：14.7*8%=1.2万m2
方案c：以4.5容积率，均按18层小高层设计，商业面积按总建筑面积的10%计算。
共12栋。
总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2其中:
1、住宅面积：14.7*(1-10%)=13.23万m2
2、商业面积：14.7*10%=1.47万m2
三、成本测算：
(一)、以方案 a设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：
1、固定成本
1.1、土地费用 13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 23520万元 高层造价按1600元/m2
1.4、建设单位管理费 376万元
1.5、勘测费、设计费 470万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 42.3万元
1.8、施工图预算编制费 47万元
1.9、工程招投标代理费 94万元
1.10、监理费 188.3万元
1.11、质量监督费 58.8万元
1.12、税金 802万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 7万元
1.15、工程定额测定费 32.9万元
1.16、不可预见费 3682.5万元
固定成本合计 49803.24万元
2、经营成本
3、毛利
(二)、以方案b设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：
1、固定成本
1.1、土地费用13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 24390万元 高层造价按1600元/m2、小高层按1700元/m2、商业按1800元/m2。
1.4、建设单位管理费 390.2万元
1.5、勘测费、设计费 487.8万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 52万元
1.8、施工图预算编制费 48.8万元
1.9、工程招投标代理费 97.6万元
1.10、监理费 349.4万元
1.11、质量监督费 61万元
1.12、税金 831万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 8.7万元
1.15、工程定额测定费 40.8万元
固定成本合计 47239.74万元
2、经营成本
3、毛利
(三)、以方案c计，费用计算以建安费比率计，故分类为：
1、固定成本
1.1、土地费用 13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 24990万元 按建安平米造价1700元/m2
1.4、建设单位管理费 399.8万元
1.5、勘测费、设计费 499.8万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 53.6万元
1.8、施工图预算编制费 50万元
1.9、工程招投标代理费 100万元
1.10、监理费 357.1万元
1.11、质量监督费 62.4万元
1.12、税金 852.2万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 8.9万元
1.15、工程定额测定费 41.6万元
固定成本合计 47897.84万元
2、经营成本
3、毛利
第十章 项目经营策划
一、调查区域住宅项目综合评述
本区域内在售商业住宅项目主要分布在穿城而过的主干道附近，分布不均匀。
随着城市建设规划实施，酉师校项目(暂定名)将具有巨大的经济价值。
从现有住宅项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。
二、市场需求分析
1、城市化需求
据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入城市化快速发展期。
根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。
一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，城市与农村的结构基本平衡。
我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间。
3、投资需求
房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。
房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢迎，投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。
三、项目市场走向
目前影响地产开发项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。
从“酉师校项目(暂定名)”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。
地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。
而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于钟多镇桃花源中路145号。
2、建筑设计
本项目力求为业主营造良好的居住环境，根据不同的户型，设计各种风格的绿化景观。
建筑设计由知名设计院完成，目标是建设成为酉阳标榜建筑。
3、环境设计
将请专业公司设计绿化园艺广场，采用抗污染、适应当地气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。
采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。
5、室内设施及功能
5.1、充分引入智能化概念。
综合布局入户，卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。
集中报警。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于钟多镇桃花源中路145号，地处酉阳城市中心。
2、便利的交通
地处县城黄金地段。
五、该项目经营策划
1、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。
以现有的项目特点对该项目予以包装。
1.1、地处酉阳中心;
1.2、多种户型适宜不同需要，小到50平米左右经济小户型，大到130余平米大户型。
卖点分为实质内容和概念性感受。
实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。
可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。
使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。
好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。
2、竞争对策
对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。
3、增加项目的附加值
如果要以高品质出现，必须增加项目可包装的卖点。
具体地从以下两大方面考虑：
3.1、丰富专业化设计，聘请知名公司参与项目的各项设计，包括：
3.1.1、样板间的装修由知名的室内设计师进行设计。
3.1.2、社区室外环境由知名设计公司设计。
3.1.3、建筑立面由知名建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该事务所名称。
3.2、采用高档次社区服务，规划好各项功能及各种配套设施。
3.2.1、高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。
3.2.2、与客户心理上的价值尺度相吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。
3.2.3、建设最现代化的高品质商业住宅 。
总之，塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。
务必塑造出名师设计、品牌品质，名家管理的形象。
这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明：
1.1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本地区的主要在建项目的销售状况进行了调查，并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。
1.2、“该项目”建设内容主要为高层住宅及商业，建成后住宅全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。
1.3、效益评估货币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算：
“该项目”可销售面积12万平方米，按4000元/平方米，销售收入总额为4.8亿元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在：
“该项目”的建设为酉阳提供了一定数量商品房市场需求与旅游服务场所，满足了文化、旅游消费需要，促进酉阳经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。
第十二章 结论
一、重庆爵尊房地产开发有限公司拟开发建设的酉师校项目(暂定名)，既加快了酉阳城市建设的发展，又满足了酉阳日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。
从评价方案的分析可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。
商业街活动方案
一时间安排：
12月29日至1月一日。
阳光小区沿街及农大校区。
三主办单位：
山西农业大学学生会。
四活动主题：
购物让生活更精彩。
五活动目的：
为新兴商业街打造良好销售市场，为在校大学生提供良好消费取向。阳光小区位于市区中心位置，作为新兴商业街在地理位置上占有很大优势，从多个方面上讲阳光小区位于农大校区与市区的中间地带加之小区常规住户一颇具规模这些无疑是小区进一步发展的潜在能力，因此我们应在人气聚拢上大下功夫。借元旦即将来临之既在农大校区与小区沿街配以文艺演出优惠促销等活动打造良性销售气氛，以整个街区的人气聚拢为核心，兼顾百货，副食，餐饮，服装，化妆品，美发，娱乐的活动配合，达到兼顾大局突出重点的目的。尽量在大范围内打响阳光小区商业街的名号，作到拉动街区人气，展示新业态，提高社会公众对商业街的关注度，拉动新业态的经营，提高商户业主对商业街今后发展的信心，在最短的时间内提高商业街的自身实力以及探索今后策划活动的更好方法。
六活动展开：
a活动时间：
12月29日——12月31日(12：00——13：00)。
活动内容：
1，将外联部收集的小区内各商户的店面及产品广告在谷园室内和室外大屏幕播放。
注意：
1播放时间为一小时。
2播放广告的内容不得违反学校相关规定。
2，将外联部收集或制作的广告在校园广播站播放。
注意：
1时间为1小时。
2注意音量避免饶民。
b活动时间：
12月29日上午。
活动内容：
将各商户赞助的条幅挂于校区主街和谷园周围路口。
活动人员安排：
1有外联部制作所有条幅并确定悬挂地点。
2各院办公室统一在即定时间内调动学生悬挂条幅安放展板并给学生加考评分。
3各院宣传部负责绘制不少于3块的展板(要求绘制精美)。
12月29日下午：
将各院绘制的展板统一置于谷园沿街。
注意事项：
1由于本次活动时间较长，要求各院办公室安排专人对展板和条幅进行维护。
2各项运做要取得有关部门的支持。
c活动时间：
12月30日上午。
活动内容：
有外联部负责印制海报100份，有各院办公室安排专人张贴于校区。
各宣传栏中。
12月30日下午：
有外联部负责印制宣传单并安排专人散发于各宿舍楼和校门口及谷园附近。
注意事项：
1力求每张海报都贴在现眼位置。
2杜绝散发传单的不负责性，每个人都尽量作到“进舍讲解”“遇人宣传”力求将活动的广告效应作到最大。
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梦见商业街
在股市中代表着股票买市旺盛，建议可以购买，倘若行人只是走走看看，并不走进店里，则是卖市，不建议现在购买。
是个好梦，倘若能抓住眼前的机会，你的人际关系和事业上都会得到提升。
预示着你还要辛苦一段。
时间。
所谓是苦尽甘才会来。
标志着你目前的另一伴是你的。
理想。
伴侣。