招标工作计划书 公司招标管理办法

一、 制定目的

为了规范公司的招标工作，维护公司的合法权益，提高公司的投资效益和成本管理水平，以合理低价选择合适的中标方，结合本公司实际情况，特制定本管理办法。

二、 招标原则

2.7 可追溯原则：项目的招标资料（招标文件、答疑记录、评定标评审表、约谈记录等）须及时收集、整理、归档、保管。

三、组织结构与职责分工

3.1 公司成立招标领导小组，招标领导小组是招标工作的决策机构，对招标、评标、定标起集体决策的作用。

3.2招标领导小组成员名单：

组 长：白秀姝

成 员：王福元、张红涛、庄金生、西伟

3.3领导小组职责：

3.3.2批准合约规划；

3.3.3确定参加投标的单位及对其资质等级的要求；

3.3.4审批招标文件、标底、评标办法；

3.3.5确定合同形式；

3.3.6确定合同商务条款中的主要原则；

3.3.7根据评标报告，确定中标单位；

3.3.8决策招标管理工作中的其他事项。

3.4招标领导小组下设招标执行小组，招标执行小组是招标工作的办事机构，负责编写（或组织编写）招标文件及投标单位的资格预审和技术考察并向领导小组报告。

3.4.1招标执行小组成员名单：

组 长：白秀姝

成 员：王福元、张红涛、庄金生、西伟、其他相关专业人员

招标执行小组办公室设在合同预算部，办公室主任由合约部经理担任。

3.5招标执行小组职责：

1、起草招标管理办法及工作程序报招标领导小组审批；

2、负责与选定的招标代理机构和造价咨询单位的日常工作联系；

4、收集投标单位资料，建立相关信息库；

5、组织标前会、招标答疑及现场勘察；

8、组织开标，根据领导小组的批复，组织与中标单位签定合同。

四、 适用范围

4.2. 金额大于20万元但属下述情况时可采用直接委托或议标确定合作单位，当合作单位有不止一家可供选择时，优先采用议标。

a、政府垄断工程；

4.3.1 议标应按如下要求执行：

参与议标的单位不得少于2家，常规工程应选择至少3家参与；

议标的谈判必须有公司招投标领导小组人员同时参与，并按约谈结果填写《工程评标定标审批表》，约谈记录作为附件同时报批。

4.3.2. 直接委托时应按如下要求执行：

经办人填写《询价备忘录》报总经理审批。

五、工作流程

5.1 招标前期工作

5.1.1 项目合约规划

项目招标工作实施前，由合约部进行合约规划，报公司招标领导小组审批并备案。

招标方式及合同行式：

各类施工工程招标应尽量采用工程量清单的招标方式。编制“项目开发计划”时，应给工程量清单招标安排合理的时间,因工期紧急而无法采用工程量清单招标时，可以采用模拟工程量清单即包干单价的招标方式。

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第一章 总则

第一条 为规范土建和设备维修工程项目（以下简称：工程项目）招投标管理流程，规避经营风险，增强公司参与市场竞争的能力，制定本招投标管理办法。

第二条 凡公司承接的工程项目（包括：新建、改建、扩建、技改、维修工程等）的招投标，均按本办法执行。

第三条 招投标工作应坚持公开、公平、公正的原则，以技术水平、管理水平、社会信誉和合理报价情况开展工程项目招投标工作。

第二章 机构和职责

第四条 工程管理处为工程项目招投标组织和管理的部门，设备供应处、财务处、安全质量监管处、办公室、土建或设备维修项目部为工程项目招投标参与部门，审计处为工程项目招投标监督部门。

第五条 工程管理处主要职责

1、贯彻执行国家有关工程建设招标投标的法律、法规和方针、政策，制定施工招标投标管理办法。

2、组织土建工程投标前的现场勘查、调研，将调研结果以书面报告公司。

3、负责土建工程项目投标报价标底测算，工程预算编

制，组织相关人员对投标标底进行研讨后报公司决策。

4、负责组织土建工程标书编制、装订、报送，陪同公司法定代表人或授权委托代理人参加投标活动。

5、组织公司工程项目招标比价工作，对招标比价统计数据进行积累，分析，对比价结果报公司审批，确定施工班组。

6、负责建立并丰富班组资源库。

7、总结、交流招标投标工作的经验。

第六条 安全质量监管处负责对投标报价技术标中的安全、质量施工方案和管控措施进行审核，对班组招标单位的资质材料、安全生产许可证进行审核。

第七条 设备供应处参与工程项目投标前的现场勘查、调研工作，主要调研工程所在地主要材料价格，机械设备、周转材料购置情况和租赁情况。

第八条 财务处主要负责工程投标工作中投标文件工本费、投标保证金的核付，工程招标过程中投标人招标文件工本费、投标保证金的收取和审核。

第九条 办公室负责提供投标时公司资质材料、拟派项目部管理人员资格证书，负责对招标比价施工班组企业资格材料审查工作。

等情况，参与投标文件技术标编制。

第十一条 审计处主要职责

1、贯彻执行国家有关工程建设招标投标的法律、法规和 方针、政策。

2、指导、检查招标投标工作，维护公司利益，监督工程项目的招标投标活动。

3、调解施工招标投标纠纷，否决违反招标规定的定标结果，对违反招标投标规定的行为提出处理意见。

4、审查招标单位的资质、招投标文件和招投标标底。

5、根据提供的邀标单位信息发放并收取标书。

第三章 项目工程投标

第十二条 工程管理处在收到建设单位的招标邀请函经公司领导批复后或公司工作安排，开始组织工程投标工作，确定投标标书编制人员，并对投标文件的编制、投标报价的测算进行分工。

第十三条 工程管理处领取招标文件和施工图纸，并组织相关处室对现场情况进行勘察、调研，依据招标文件、施工图纸以及调研结果编制工程投标文件和投标标底。

第十四条 工程造价员将工程投标报价测算结果和依据报工程管理处审核后，由工程管理处组织相关专业技术人员对投标标底进行研讨，交审计处审核。

第十五条 对研讨后的投标标底进行修改交公司法定代

表人或授权委托代理人决策、审批，公司法定代表人或授权委托代理人审批后交办公司盖章。

第十六条 投标标底盖章完成，确认无误后，由工程管理处负责对投标文件进行装订、密封，由办公室负责对投标文件包封上加盖公司行政章和法定代表人印章。

第十七条 工程投标文件密封后，在工程投标开标前不得任意启封，如投标文件或投标标底确需修改，必须由公司法定代表人或委托代理人同意后方可启封修改。

第十八条 工程管理处负责按建设单位招标文件中规定的投标截止日期报送投标文件，公司法定代表人或授权委托代理人、项目经理、技术总工和标底测算主要负责人等根据招标单位要求参加建设单位开标会。

第四章 项目工程招标

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深圳市对政府办公大楼管理公开招标，从而迈出了市府物业管理专业化、社会化、科学化的第一步。

在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。

限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。

根据1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。

公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大-片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。

1)百花湖花园住宅区招标概况

(1)物业标的：在建，规划建设26，8万平方米，已建11万平方米，其中别墅3万平方米(已入住)。

物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。

物业管理区域：一个。

(2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。

(3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。

(4)投标方：深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。

(5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。

(6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。

(7)评分类别及权重：信誉(12％)、标书(54％)、答辩(34％)

(8)公共服务费确定：政府定价：别墅，3元／(月·平方米)；高档公寓，0.5元／(月·平方米)。

(9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。

2)龙江高教公寓招标概况

(1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95％以上。

理区域为2个。

(2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。

(3)投标方：南京地区省、市属12家企业。

(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。

主委员会随机抽查评分。

(6)评分类别及权重：信誉(10％)，标书(30％)，价格(50％)，答辩(10％)。

员会标底价为0.34元／(月·平方米)。

(8)招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》，并借鉴其他经验。

3)两次物业管理招投标的启示

(1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上来看，江苏省目前物业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。物业管理的招投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的“游戏规则”，营造良好的市场交易环境。

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第一部分 总则

第一条 为规范公司的招标管理工作，维护公司的合法权益，控制经营管理成本，保证质量，根据国家的有关法规，本着公平、公正、诚信的原则，制定本制度。

第三条 本制度所称的招标包括公开招标和邀请招标 。

公开招标是指以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。 邀请招标是指以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。

第二部分 招标范围

一、 《公司采购管理制度》规定必须以招标方式采购的货物、工程、服务。

二、 其他经领导批准需要集中统一采购的物质或服务。

公司任何部门和个人不得将必须进行招标的事项化整为零或者以其他任何方式规避招标。

第三部分 招标管理机构及职能

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对招标过程进行全程监管。

第六条 职能划分

一、招标项目涉及部门

申请部门 经办部门 工程部 总经办 需求部门

工程部 采购部 采购部

协办部门 采购部、财务部

财务部 工程部、财务部

监察部门 审监部 审监部 审监部

知识产权、技术开发 研发中心 研发中心 服务、咨询等

采购部、财务部 审监部 审监部

需求部门 需求部门 行政部、财务部等

四、协办部门的主要职能：参与答疑、开标、议标、评标、合同的谈判和签订，协助经办部门做好其他各项工作。负责招标档案的建立、招标计划的跟进、招标过程的纪录、招标过程资料的编号归档、各类合同的存档保管。

五、审监部的主要职能：投标单位资质的审核，招标、开标过程的全程监督及议标、议价的全程参与，定标结果的程序监察。其中,法务专员的主要职能：参与制作招标文件和资质预审，参与答疑、开标、议标、评标、定标、合同的谈判和签订。

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第七条 招标申请部门提交《招标申请书》。招标申请书的形成程序为：

一、申请部门根据工作计划的需要，会同技术部门按urs要求，制作招标申请书 ，招标申请书应包括以下内容： 项目的名称、型号规格、数量、质量和技术要求、实施计划和实施地点、本部门具体跟进人员、投标人的资质要求、拟采用的招标方式等 。

二、招标申请书由申请部门负责人进行内容审核（是否符合urs ），签字后提交分管领导审批 ,报审监部备案。

三、招标申请书经分管领导同意后，由经办部门牵头组织招标事宜。

第八条 招标的二种方式

一、项目规模大、造价高且在时间允许的情况下，由招标小组确定实行公开招标。

二、无法满足公开招标条件的项目，由招标小组确定邀请招标。

即根据申请部门及其提供的调查资料，选定一定数量的业内知名企业作为邀请投标单位，该单位数量应按工程量或采购量的规模而定。如选一家单位中标，则邀请投标单位不得少于三家 ，否则当次招标无效。

第五部分 招标文件

第九条 招标文件的编制

招标文件由招标申请部门、技术部门及法务律师共同起草、编制,经招标

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工作小组审核批准后发布。编制工程招标文件，其中技术标（施工组织设计、方案、技术指标等），商务标（企业资质、信誉、业绩、工期、质量、组织机构、管理体系等）部分由工程项目部负责编制。

（一）固定资产、原辅材料、试剂的采购：名称、规格、数量、质量和技术要求、到货时间和地点、验收标准和方式、报价方式、付款方式等。

（二）工程材料、办公用品、仪器设备的采购：名称、规格、数量、质量和技术要求、到货时间和地点、检验标准的方法、报价方式、付款方式等。

（三）工程设计、监理的发包或委托：名称、地点、内容和范围、需要提交的成果资料、工期或服务期、质量和技术要求、报价方式、付款方式等。

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（一）目标物业规划建设基本情况

1．工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。

2．主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。

3．提供的目标物业设计图和竣工图纸目录（图纸附件）。

（二）物业管理内容

1． 房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；

2． 公共配套设施、设备维护、运行管理；

4． 公共绿化、山水园林小品的养护和管理；

5． 安全护卫及公共秩序管理；

7． 楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；

8． 交通、车辆行驶和停泊管理；

9． 物业及物业档案资料收集、管理；

10． 社区文化的开展；

11． 法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

（三）有关事项的说明

1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容：

1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。

2）管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限（一般三年或五年）及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。

3）物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。

4）管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。

各资质等级物业管理企业的条件如下：

（一）一级资质

1.注册资本人民币500万元以上；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）二级资质

1.注册资本人民币300万元以上；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

案系统，有良好的经营管理业绩。

（三）三级资质

1.注册资本人民币50万元以上；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

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