上海商品房预售资金监管协议（通用18篇）

商品房资金监管协议书

为规范新建商品房预售资金的监督管理，制定了日照市新建商品房预售资金监管办法，下面是办法的详细内容。

第一条为促进房地产市场健康发展，保障商品房交易双方的合法权益，规范新建商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔〕53号)等有关法律法规、政策，结合本市实际，制定本办法。

第二条凡在市区范围内批准预售的新建商品房预售资金的监督管理，适用本办法。

本办法所称新建商品房预售资金，是指依法成立的房地产开发企业(以下简称开发企业)将其新开发的商品房在竣工验收前出售，由购房人按合同约定支付的定金、预付款、房价款(包括预售商品房按揭贷款、公积金贷款)。

本办法所称购房人，是指购买预售的新建商品房的单位或个人。

第三条市住房和城乡规划建设委员会(以下简称市住建委)是本市新建商品房预售资金监管的行政主管部门，市房地产管理局(以下简称市房管局)负责市区范围内新建商品房预售资金的日常管理工作。

中国人民银行日照市中心支行负责监督管理银行业金融机构(以下简称银行机构)新建商品房预售资金监管账户(以下简称监管账户)的开立、变更、撤销和使用，中国银行业监督管理委员会日照监管分局(以下简称日照银监分局)负责监督银行机构开展新建商品房预售资金管理工作的合规性。

第四条新建商品房预售资金监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记后止。

第五条新建商品房预售资金监管总额参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定，原则上不超过建设项目工程造价总额的1.2倍。

第六条新建商品房预售监管资金必须用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款等相关费用。

第七条开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择开发项目贷款(包括项目贷款、住房按揭贷款、住房公积金贷款等)额度最大的银行机构作为监管账户开户银行(以下简称监管银行)，开立监管账户，并与市房管局、监管银行共同签订新建商品房预售资金监管协议(以下简称监管协议)。

第八条开发企业申请办理商品房预售许可时，应提供预售项目的监管协议。

取得预售许可后，监管协议与商品房预售许可证一并在售楼场所公示。

第九条开发企业应按照基础完工、主体结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节设置资金使用节点。

第十条符合资金使用节点条件的，开发企业可向市房管局分别申请支取不超过监管资金总额的30%、30%、35%、5%的款项，用于支付相关费用。

第十一条开发企业应按照一个预售许可项目申请对应一个账户的原则在监管银行开设监管账户。

建设项目一经预售，开发企业不得变更监管银行。

第十二条新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，开发企业不得直接收存房价款。

开发企业取得预售许可后收存的定金，应在网上签约后2个工作日内存入监管账户。

第十三条购房人申请贷款的，开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。贷款(包括公积金贷款)银行应当将个人住房贷款直接发放至监管账户。

第十四条建设项目到达相应节点后，开发企业使用监管资金的，应向市房管局提出书面申请，并提交以下资料：

(一)基础完工，提交基础工程质量验收证明;。

(二)主体结构封顶，提交主体结构工程质量验收证明;。

(三)竣工验收，提交建设工程竣工验收备案书。

第十五条市房管局应当在3个工作日内完成对项目用款申请的审核工作。符合拨付条件的，向监管银行出具拨款通知书;不符合拨付条件的，应当向开发企业出具新建商品房预售资金不予拨付通知书。

对市房管局不予拨付新建商品房预售资金有异议的，开发企业可向市住建委提出复审。

第十六条监管银行收到市房管局拨款通知后，应当按照监管协议约定的方式于当日拨付相关款项。

开发企业应当按照合同约定，及时将资金支付给项目工程建设相关单位。

第十七条入账资金达到预售资金监管总额前，开发企业与购房人解除购房合同的，开发企业可持市房管局出具的网签合同注销证明等资料向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在2个工作日内拨付。入账资金超出预售资金监管总额后，开发企业与购房人解除购房合同的，由开发企业自行结算退款。

第十八条监管银行应当按照监管协议中约定的方式，及时将监管账户的收支情况提供给市房管局。

第十九条开发企业办理完成房地产初始登记后，该相关建设项目的'预售资金监管自动解除。

第二十条市房管局应当对新建商品房预售资金的收存、使用情况依法监督检查。

第二十一条开发企业有下列行为的，由市房管局责令限期整改：

(一)未按规定将定金或房价款存入监管账户的;。

(二)以收取其他款项为名变相逃避监管的;。

(三)未按本办法规定使用商品房预售资金的;。

(四)提供虚假资料逃避监管的。

整改期间暂停拨付新建商品房预售资金，暂停商品房网上销售。

第二十二条开发企业违规支出资金的，监管银行不得向其销售支票并收回已售支票。

第二十三条监管银行未按监管协议约定拨付新建商品房预售资金的，市房管局可按协议约定终止其监管银行资格，并将相关情况通报中国人民银行日照市中心支行、日照银监分局。

第二十四条监管工作人员在新建商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条莒县、五莲县的新建商品房预售资金监管工作参照本办法执行。

第二十六条本办法自11月19日起施行，有效期至11月18日。

北京市商品房预售资金监管协议

商品房资金监管协议书

第一条根据《秦皇岛市新建商品房预售资金监管办法》(秦政办发第46号，以下简称《办法》)，制定本《实施细则》。

第二条凡在本市城市区(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区)及秦皇岛经济技术开发区、北戴河新区管辖区内从事房地产开发的企业，在《秦皇岛市新建商品房预收款监管办法》实施之日起，取得《商品房预售许可证》的商品房项目，其商品房预售资金的收存、支出和使用，应执行《办法》和本《实施细则》。

第三条市住房保障和房产管理局是商品房预售资金监督管理的主管部门(以下简称监管部门)，负责行政管理工作。市房产市场管理处是秦皇岛市城市区具体实施新建商品房预售资金监督管理的机构(以下简称实施机构)。

监管部门职责：

负责预售资金监管涉及部门间的协调、联系，督导全市预售资金监管业务。

实施机构职责:。

(三)负责检查商品房预售资金的支取及使用情况。

第四条设立监管账户金融机构应具备条件:。

(一)具备办理商品房按揭贷款业务的金融机构;。

(一)各方当事人的基本情况;。

(二)各方当事人的权利与义务;。

(三)监管项目的名称、座落、建筑幢号、建筑面积等;。

(四)监管账户的名称和账号;。

(六)预售资金交存和使用方式:。

(七)预售资金支付方式;。

(八)违约责任;。

(九)其它。

第六条开立监管账户的程序:。

(一)预售人提出申请，并提交以下资料：

2.《承诺书》;。

3.《土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》;。

4.规划总平面图;。

7.总投资计划表及预售项目的工程建设资金阶段使用计划;。

8.《授权委托书》和《受托人身份证明》;。

(二)受理审核。实施机构审核预售人提供的相关资料，对符合条件的，出具《开立新建商品房预售资金监管账户通知书》。对不符合条件的，实施机构应向预售人一次性书面告知理由。

(三)开立账户。预售人持实施机构出具的《开立新建商品房预售资金监管账户通知书》及开户金融机构所需要的其它资料，到开户金融机构开立监管账户。每个拟办《商品房预售许可证》设立一个监管账户。

开立监管账户后，预售人在秦皇岛日报发布开立监管账户公告，并持金融机构出具的《开立新建商品房预售资金监管账户证明》和《公告》交实施机构备案，签订《新建商品房预售资金监管协议书》。预售人应将监管账户在预售场所公示。

第七条商品房买卖合同签订及备案:。

(一)预售人与承购人应使用《商品房买卖合同》示范文本，应当载明预售资金交付方式，开户金融机构和监管账户，明确交款的时间和金额。

(二)承购人交款后，预售资金存入监管账户实时备案。预售人与承购人在线签订《商品房买卖合同》，即时备案。

(一)承购人未按揭贷款的交款程序:。

1.承购人按《新建商品房预售资金交款单》要求，将购房款交存到预售资金监管账户。

2.预售资金交款信息在资金监管系统中实时备案。

3.承购人凭开户金融机构出具的交款单回执或金融机构进账单(交款回单)向预售人换取交款票据。

(二)承购人按揭贷款的交款程序:。

承购人交付首付款程序同“未按揭贷款的交款程序”，按揭贷款交付按以下程序进行：

1.预售人或承购人持已备案的《商品房买卖合同》到贷款金融机构办理贷款手续。

2.发放贷款的金融机构将贷款划转至商品房预售资金监管账户;承购人采取住房公积金贷款的，住房公积金管理中心应将贷款划转至商品房预售资金监管账户。

3.预售资金交款及贷款到账信息在资金监管系统中实时备案。

预售人申请支取商品房预售资金，实施机构应予办理支取手续。支取的资金包括取得土地的全部费用、税金实际发生金额、不超过已投入工程建设资金的90%、其他相关费用。(预售人利用监管项目、土地等抵押贷款的，应将贷款数额从已投入资金中扣除)。

(一)提出申请。预售人提交《秦皇岛市商品房预售资金支取申请表》，并根据用途分别提交以下资料:。

1.申请支取建安工程费的,按照实际工程形象进度并结合“拟预售项目的工程建设资金阶段使用计划”进行支取,提交以下资料:。

(1)施工单位、工程监理单位出具的工程建设进度证明(实施机构抽查项目施工单位和工程单位出具的工程建设进度证明的真实性，每个项目抽查不少于3次)。

2.申请支取土地出让费用，应提交预售项目的《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》。

3.申请支取监管项目税款的，应按开发企业当月总售房款的12%支取税款。

4.申请支取监管项目的其他相关费用，按每次支取建设工程费的20%同时计提。

5.每月末由开发企业通过资金监管系统进行监管账户资金核对，如资金账目信息不一致，报请实施机构进行账户余额的核定。

(二)受理审核。实施机构对预售人提供的申请表及相关资料进行审核后，对符合条件的，出具《新建商品房预售资金支取通知书》。同时将电子信息传输给开立监管账户的金融机构;对不符合条件的，为预售人出具《新建商品房预售资金不予支取通知书》。

(三)支取资金。开户金融机构凭实施机构开具的《新建商品房预售资金支取通知书》及网络系统确认信息，将核准使用资金支取给预售人。月末，实施机构、开发企业通过网络系统进行监管账户账目核对。

第十条预售人有下列情况之一的不予支取：

(一)用款申请的资金超出用款计划额度的;。

(二)预售资金未及时全部存入监管账户的;。

(三)未按监管部门和实施机构要求进行整改的;。

(四)未履行行政处罚决定的;。

(五)其它违反《办法》和《实施细则》规定使用资金情况的。

第十一条预售人变更监管账户或账号的程序:。

商品房预售资金监管账户一经开立，原则上不允许变更，按法律规定确需变更的.，应提交以下资料：

(一)预售人提交《变更监管账户账号申请书》、授权委托书和经办人身份证明，申请变更监管账户或账号。

(二)经监管金融机构同意，并经实施机构审核符合条件的，实施机构出具《变更监管账户账号通知书》，开户金融机构予以变更。

(三)变更后的监管账户，预售人应及时在预售公开场所张贴、实施机构应及时在秦皇岛市住房保障和房产管理局政务网公示。

第十二条预售人原监管账户的结余资金应转入新设监管账户。在办理变更手续期间，应暂停办理网签合同业务和预售资金的支取手续。

第十三条预售人申请撤销监管账户的程序:。

(一)预售人在预售项目办理初始登记后，持《房屋所有权证》到实施机构提出解除账户监管的申请。

(二)实施机构对预售人提交的资料进行审查。对符合条件的，出具《解除账户监管通知书》，预售人凭此通知书到开户金融机构办理解除监管手续。

第十四条建立诚信档案和公示制度。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《秦皇岛市商品房预售资金监管办法》的相关规定，违反相关法律法规的，依法追究相关责任，并记入诚信档案，在秦皇岛市住房和房产管理局政务网公示:。

(一)预售人直接收存预售资金，未存入监管账户的;。

(二)向承购人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管的;。

(三)提供虚假审报材料套取工程建设资金、不按规定用途使用商品房预售资金的;。

(四)不按规定时间履行合同备案手续和承诺的;。

(五)施工单位、监理单位提供虚假工程进度证明的;。

(六)开发企业在办理项目、房屋、土地等抵押贷款后，未在规定时间内向实施机构报告备案。

第十五条遇退房退款情况，人民法院、税务部门冻结监管账户资金时，以监管部门出具《商品房退房退款通知书》时点前的资金额度为准。建立各级人民法院、税务部门与预售资金监管部门的信息通告机制，划转预售资金专用账户资金后，人民法院、税务部门及时将划转信息通告给预售资金监管部门。

第十六条预售人须将《秦皇岛市商品房预售资金监管办法》和本《实施细则》向承购人公示告知，接受社会监督。

第十七条本细则自公布之日起施行。

浙江省商品房预售资金监管协议

商品房资金监管协议书

商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。商品房预售缓解了房地产开发商资金不足的困难，很大程度上促进了房地产市场的繁荣，因此，在房地产开发中被广泛采用。然而，近年来由于开发商自有资金不足，盲目扩大追求规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。预售楼款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。本文从商品房预售资金监管的主体选择和资金监管内外部法律关系分析角度出发，试图探讨一条切实可行的监管之路。

我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。

商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。因此，商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。笔者建议对于资质信用高的发展商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样可以大大降低监管成本和效率成本。

商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。对此，8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。

从法律责任因素上讲，一旦出现了监管者由于主观故意或者过失而发生监管不当行为，给购房者造成损失，监管机构是否承担相应的责任，承担多少责任？监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。笔者认为，如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对于预售资金监管主体的民事法律责任采用的过错责任原则，是缘于商品房预售资金监管的民事主体地位。

商品房预售资金监管的目的是使预售资金真正地投入到在建的商品房工程建设之中，这一行为表面上看是商品房买卖双方交易行为的延续，但是实际上是政府行政权利渗透到经济生活中的表现。然而，考虑到现今我国行政权利过于庞大，适当弱化政府权利呼声高涨的形势下，将商品房预售资金的监管权交给工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行更有利于发挥市场主体的积极性，况且它们作为监管主体与政府监管相比较更具有优势。

由政府主管部门监管商品房预售资金，比较工程监理机构和商业银行，存在几方面不足。首先，政府监管专业知识不足，与后者比较政府缺乏相关的建筑工程和融资的专业知识。其次，政府权力过大干预过多容易产生权钱交易，孳生腐败，而且政府并没有监管的.直接利益驱动，监管很可能流于形式。再次，预售资金监管既然有风险，就要有责任的承担。政府加入到商品房出卖人与买受人之间的商品交换过程中进行监管，如果监管不当，不论是积极的行为，还是消极的行为，给出卖人、买受人造成损失的，都应该无一例外地给予赔偿。但是我们应该看到政府的监管给当事人造成损害，政府承担的仅是国家赔偿责任。而在目前司法实践中，由于各种原因，要获得国家完全、有效的赔偿难度比较大。同时国家赔偿在程序上也比较复杂，难以及时给予受害人及时的全面的赔偿。因此，监管的主体必须是具有特殊民事行为能力的民事主体，强调了它必须具有平等的身份以便进入市场，签订监管契约，必须有独立的财产承担相应的民事责任。与政府比较，由工程监理机构和商业银行作为预售资金的监管者更为合适。

从制度价值取向上看，商品房预售资金监管行为是在商品房预售法律关系中对消费者的弱势群体态势的补救。那么，笔者认为理应将资金监管者与消费者的关系定位为委托代理关系。购房者作为预售房款的源予人，没有任何其他主体比其更关心预售资金的运用。但是，由于购房者过于分散、组织难度大、缺乏专业技能、时间精力有限等原因，不适宜由其直接行使监管权。那么，这时候应该由购房者委托专门的机构代为监管。

三、仍需探讨的几个问题。

前文虽然分析了商品房预售资金的监管主体的选定和其特殊的民事主体地位，然而对于监管权限的具体内容和监管程序仍需要进一步的研究探讨。

监管者与开发商的其他债权人关系又应该如何处理？商品房预售资金在中介机构的监管过程中，能否对抗开发商与工程无关的其他债权人的债权吗？如果其他债权人可以申请法院采取强制措施予以冻结的话，这样的监管到底还有多大的价值意义？笔者认为，正如前文所述，资金监管者的监管权实际上源自于购房者对发展商的预售房款的所有权保留，那么从法律性质上说，该权利属于物权的性质，根据“物权优于债权”的原则，理应排除开发商其他债权人从预售资金的受偿可能。

在商品房预售资金监管法律关系中，作为法律关系主体的监管主体（工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行）、监管相对人（开发商）可以通过签订协议来明确各自的权利义务。那么协议应该如何约定？是应该由政府有关部门制定格式合同，详细规定监管的项目、期限、预售资金的使用范围、条件、方式以及双方的其他权利义务，还是应该由监管双方当事人自由协商？如果是自由协商，在讨价还价的情况下监管权如何得以体现？理应向监管者支付的监管费用应该由谁来出？是由政府支付，发展商支付还是购房者支付？这些问题仍有待我们进一步探讨解决。

商品房资金监管协议书

第一条为贯彻落实《关于印发浙江省商品房预售资金监管暂行办法、浙江省商品房预售资金监管协议书(示范文本)的通知》(浙建房〔2010〕72号)，维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条凡在本市区行政区域内(含鹿城区、龙湾区、瓯海区、经济技术开发区，下同)批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本实施细则。

第三条市房地产行政主管部门负责全市商品房预售资金的收缴、使用实施监督指导。中国人民银行温州市中心支行、中国银行业监督管理委员会温州监管分局(以下简称人行温州市中心支行、温州银监分局)负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。

第四条市房地产行政主管部门、人行温州市中心支行、温州银监分局建立温州市商品房预售资金监管协调小组，负责本市商品房预售资金监管的协调工作。协调小组要建立定期协调机制，加强日常信息沟通，及时解决商品房预售资金监管中遇到的问题，并根据实际情况对监管对象进行监督检查。

第五条各区房地产行政主管部门具体负责本行政区域内商品房预售资金监督管理工作。主要履行以下职责：

(三)受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理;。

第六条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)，若监督项目有开发贷款的，应在办理开发贷款的银行机构开立资金账户。一个预售项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

第七条房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称“《监管协议》”，附件1)，明确三方的权利、义务、责任，同时，向监管银行提供以下资料：

1、监管项目的工程形象进度表(同时提供纸质和电子版);。

2、监管项目各阶段资金使用计划;。

3、监管项目工程预算清册;。

4、投标文件、中标通知书;。

5、监管银行要求的其他资料。

签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

第八条《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。

第九条房地产开发企业与监管银行签订商品房预售资金监管协议、取得监管银行预发放资金账户账号后，应当向项目所在地区房地产行政主管部门申请商品房预售资金监管协议的备案，并提供以下材料：

3、监管银行预发放的资金账户账号;。

4、房地产行政主管部门要求的其它材料。

材料齐全的，区房地产行政主管部门要在当天予以备案，并在《商品房预售资金监管协议备案表》规定栏目签署同意备案的意见、盖章后，返回两份给房地产开发企业，其中一份用于申请《商品房预售许可证》。

第十条房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，按照法律、法规规定，在向房地产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括：商品房预售资金监管协议书、监管银行预发放的资金账户账号、监管项目的工程形象进度、监管项目各阶段的资金使用计划等内容。

商品房预售资金监管协议书未经备案的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。

第十一条房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称、《商品房预售许可证》记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。监管银行在账户开立后五个工作日内，将房地产开发的开户申请书、《商品房预售证许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报当地人民银行和银监部门备案。

第十二条监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，配合相关部门做好商品房预售资金监管工作。

第十三条房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后，向预售许可所在地房地产行政主管部门提出申请，经批准后重新签订商品房预售资金监管协议、开立新的资金账户账号，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，同时解除原监管协议、注销原资金账户账号，并在5个工作日内将重新签订的商品房预售资金监管协议报原备案的房地产行政主管部门、人民银行和银监部门备案，并提供以下材料：

2、批准文书;。

4、监管银行预发放的资金账户账号。

房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。

第十四条房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

第十五条按揭贷款或住房公积金贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途。

第十六条分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

第十七条监管项目在预售资金账户账号开立前已经申请到的贷款，应当在该项目预售资金账户账号开立后10日内，相关银行要配合房地产开发企业将该项目的贷款资金余额全部划转到监管银行的预售资金账户账号。不能如期划转的，其贷款的全部金额不能利用该监管项目预售资金账户的资金偿还。

第十八条房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的证明(见附件4)。

第十九条房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

第二十条商品房预售所得款项必须优先用于相关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按商品房预售资金监管协议方式进行监管。

按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费用。前期工程费用包括：前期工程费、管理费、设计费、监理费、销售费、财务费、不可预见费、税费以及其他行政事业收费。

预售项目累计收缴的预售资金超过该项目工程预算清册总额130%时，房地产开发企业可以凭工程监理单位对调用超出部分资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请，符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。

第二十一条房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并根据资金用途的不同，分别提交相关证明材料。符合条件的`，自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

(一)申请用于支付工程预算清册列明的工程建设资金时，应当提供：

3、收款方缴费通知书以及账户账号。

(二)用于支付前期工程费用的(按照本细则第二十条的规定，不能超过监管项目工程预算清册总额的20%)，应当提供：

1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告;。

2、应当支付的证明，如合同、缴费通知书以及收款方的账户账号(首期工程费用在监管账户账号设立之前已经支付的，可以持已经支付的凭证申请核销)。

(三)用于偿还本项目开发贷款的，应当提供：

1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告;。

2、贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明;。

第二十二条有下列情况之一的，监管银行不予办理用款手续：

1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的;。

2.资金账户余额不足的;。

3.其他不符合本实施细则情况的。

第二十三条房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房人账户账号，监管银行在审核相关材料后，将相关款项以转账方式退购房人。

第二十四条监管银行应在每月10日前出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途，于每月15日前报人行温州市中心支行备案。房地产开发企业应在每月15日前，向监管项目所在地房地产行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出情况对账单，并附送明细表。

第二十五条房地产开发企业向监管银行提出资金账户撤销申请的，应当提供下列材料：

(二)商品房监管项目已经竣工验收备案的证明。

监管银行收到房地产开发企业撤销申请后，应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续，并出具解除商品房预售资金监管协议、撤销预售资金监管账户账号意见书。

第二十六条房地产开发企业办理商品房项目预售资金监管账户撤销手续后，应当在5日内向项目所在地房地产行政主管部门备案，并提交下列材料：

房地产行政主管部门收到房地产开发企业的撤销备案表后，材料齐全的，要当场予以备案。

第二十七条本细则自发布之日起实施。本细则未尽事宜，按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定执行。

第二十八条各县(市)可以参照执行。

商品房资金监管协议书

山东省住建厅印发了《山东省商品房预售资金监管办法》自今年3月1日起施行，下面是办法详细内容。

第一章总则。

第一条为了规范商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》和《山东省人民政府办公厅关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》(鲁政办字〔〕118号)等法律、法规、规章及相关规定，制定本办法。

第二条本省行政区域内商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。

本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。

本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

第三条省住房城乡建设主管部门负责指导和监督全省商品房预售资金监管。

设区的市、县(市、区)住房城乡建设、房产管理部门(以下简称房地产主管部门)按照职责分工负责本行政区域内商品房预售资金监管。

第四条商品房预售资金监管，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。

第五条商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件终止。

第六条房地产主管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统(含商品房预售许可、预售合同网签备案、预售资金监管等模块)，实现预售资金监管信息化、自动化。

第二章监管银行及账户。

第七条具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，经房地产主管部门审核确认后，可以列入商品房预售资金监管合作银行(以下简称监管银行)名录，配合开展商品房预售资金监管业务。

第八条监管银行在与房地产主管部门签订商品房预售资金监管金融服务协议后，提供相应的金融服务，并与商品房预售管理信息系统对接，实现信息互通共享，确保业务办理连续、安全、便捷。

第九条房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应账户的原则，开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)。监管账户应当按幢或者多幢开立，并由房地产主管部门、监管银行、房地产开发企业三方签订商品房预售资金监管协议。未开立监管账户的，房地产主管部门不得核发《商品房预售许可证》。

(一)当事人的名称、地址;。

(二)监管项目的名称、坐落位置;。

(三)监管账户名称、账号;。

(四)监管项目范围;。

(五)监管资金使用节点;。

(六)监管资金的收存、支出、使用方式;。

(七)新建物业质量保修金划转方式;。

(八)违约责任;。

(九)争议解决方式。

第十一条预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知预购人，将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房预售合同中予以明确。

第十二条预售人需变更监管银行、企业名称、监管账号、开户范围、项目名称等相关信息的，应当到房地产主管部门、监管银行办理相关变更手续。

第三章预售资金收存。

第十三条商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。

第十四条预售人与预购人签订商品房预售合同后，应当尽快进行商品房预售合同网签，同时根据合同相关约定，预售人向预购人出具《商品房预售资金监管收存通知单》。预购人凭《商品房预售资金监管收存通知单》将预售资金存入监管账户后，房地产主管部门按规定办理商品房预售合同备案。

预购人申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的，预购人将首付款存入监管账户，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。

第十五条监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后，向预购人出具《商品房预售资金监管收款凭证》，并将信息传至房地产主管部门。

《商品房预售资金监管收款凭证》内容包括但不限于：商品房预售合同编号、监管银行、监管账户、预购人资金结算个人账户、预售资金总额、本次交存数额、累计交存数额、交存时间等。

第四章支出和使用。

第十六条商品房预售资金监管标准，是指商品房预售项目自批准预售的工程节点开始，到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到竣工综合验收条件所需的单位建筑面积费用;应当实行商品住宅全装修的，还应当将装修费用计算在内。商品房预售资金监管标准，由设区的市房地产主管部门组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定，并定期调整公布。

商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积，由房地产主管部门核发《商品房预售许可证》时确定，并在商品房预售资金监管协议中予以载明。

第十七条商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。

第十八条房地产主管部门要优化商品房预售监管资金的核拨流程，保证及时用于商品房预售项目工程建设。

第十九条商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为4个控制节点，分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、竣工综合验收备案。

监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%-70%;当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%-35%;当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%-18%;当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。

对于高层、超高层或者大体量建筑，各地可以增加1-2个控制节点，但监管资金留存比例不得突破上述规定。

第二十条房地产主管部门可根据预售人信用状况、资质等级等情况，适当降低商品房预售监管资金留存比例，但最多不得超过5个百分点。

第二十一条在主体结构封顶控制节点之前，预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，但不得突破监管额度的30%。

第二十二条预售人申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请，并不得突破本办法第十九条规定的监管资金留存比例。预售人应当如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：

(一)企业用款申请表;。

(二)工程建设进度相关证明材料及影像资料;。

(三)监管账户对账单;。

(四)授权委托书及受托人身份证复印件;。

(六)法律、法规规定的其他文件材料。

第二十三条各地根据当地房地产市场状况及调控需要，可以按照鲁政办字〔2016〕118号文件“从严掌控新建商品房预售许可条件，鼓励推行现房销售”的要求，提高商品房预售许可条件，并合理确定商品房预售资金监管标准、监管额度、控制节点及监管资金留存比例。

第二十四条预售人申请提取商品房预售资金监管额度以内的资金，房地产主管部门应当自受理之日起5个工作日内完成审核，并进行必要的现场查勘。符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知单》;不符合条件的'，出具不予拨付通知单。

《商品房预售监管资金拨付通知单》中应当明确资金拨付额度及方向。预售人按照本办法第二十二条规定提供付款证明的，明确将相应额度的资金拨付至预售人指定的银行账户;提供拟付款证明的，明确将相应额度的资金拨付至施工、材料设备供应或者专业经营单位指定的银行账户。

第二十五条监管银行应当按照《商品房预售资金监管拨付通知单》拨付相应款项，与商品房预售管理信息系统实现信息互通共享的，应当同时核对电子信息。

第五章终止和解除。

第二十六条预售人取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件后，可申请终止商品房预售资金监管，如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：

(一)终止监管申请书;。

(二)房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件;。

(三)监管账户对账单;。

(四)授权委托书及受托人身份证复印件。

(五)法律、法规规定的其他文件材料。

第二十七条预售人申请终止商品房预售资金监管，房地产主管部门应当自受理之日起5个工作日内进行审核，并进行必要的现场查勘。符合终止预售资金监管条件的，出具《商品房预售资金监管终止通知单》;不符合条件的，出具不予终止通知单。

第二十八条监管银行应当按照《商品房预售资金监管终止通知单》终止监管，与预售管理信息系统实现信息互通共享的，应当同时核对电子信息。

第二十九条房地产主管部门应当依据省住房城乡建设厅、省财政厅联合发布的《山东省新建物业质量保修金管理办法》(鲁建发〔2016〕5号)有关规定，按物业主管部门的要求，在核发房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件前，按照商品房预售资金监管协议约定，从监管账户中一次性划转规定数额的保修金到指定专户，并告知预售人。

第三十条预售人和预购人协商一致或者生效法律文书判决解除商品房预售合同的，预售人和预购人可以到房地产主管部门申请撤销商品房预售合同网签备案。房地产主管部门对撤销商品房预售合同网签备案、解除预售资金监管申请进行审核，符合条件和本地相关规定的，准予撤销商品房预售合同网签备案，并出具《商品房预售资金监管解除通知单》。

监管银行按照《商品房预售资金监管解除通知单》和生效法律文书，将监管资金退回预购人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。

第六章法律责任。

第三十一条预售人有下列行为的，房地产主管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其预售合同网签业务，并依法予以行政处罚：

(四)提供虚假材料的;。

第三十二条监管银行有下列行为的，房地产主管部门按照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门：

(一)未按规定将预售资金存入监管账户的;。

(二)未经房地产主管部门同意，擅自支付商品房预售资金的;。

(三)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;。

第三十三条房地产主管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则。

第三十四条各设区的市可依据本办法，结合当地实际，制定本行政区域内的商品房预售资金监管办法实施细则。

第三十五条本办法自3月1日起施行，有效期至2022年2月28日。

商品房资金监管协议书

甲方：（银行机构）。

乙方：（房地产开发商）。

丙方：（工程监理单位）。

护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民。

共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商。

品房预售管理办法》、《晋中市商品房预售资金监管实施细则》等法。

律法规和政策规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基。

础上，就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜。

取得一致意见，特订立本协议。

一、预售商品房概况。

乙方开发建设的项目，坐落位。

置：，土地证证。

号：，土地面积：平方米，总。

建筑面积：平方米，工程预算清书总额：万。

管银行，丙方为监管项目的工程监理单位。

二、监管资金账户。

由乙方提出申请，甲方为乙方开设的商品房预售资金专用帐户名。

称：，帐号:。

该专用账户账号是本协议项下商品房预售资金的唯一专用收款款账户。

三、监管方式。

预售资金的收取第一文库网、使用和违约责任，严格按照《晋中市商品房预售资金监管实施细则》执行。

四、争议解决方式。

本协议在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决，协商不成的，可以要求监管项目所在地房地产行政主管部门和金融管理部门共同调解，协商或者调解不成，或者当事人不愿调解的'，按照下列第项处理：

（一）向晋中市仲裁委员会申请仲裁。

（二）向有管辖权的人民法院起诉。

五、协议的终止。

1、本协议项下监管项目竣工验收备案、办理房屋产权初始登记后，根据房地产行政主管部门出具的相关证明和乙方提出的资金账户撤销申请，经协议三方一致书面同意，资金账户内的商品房预售资金方可解除监管，同时本协议终止。

2、如本协议在履行期满前确需提前终止的，必须由乙方向监管项目所在地房地产行政主管部门申请，经批准并签订新的商品房预售资金监管协议、完成监管资金交割并报当地房地产行政主管部门和人民银行备案后，本协议方可终止履行。

六、三方协商确定的其它事项。

1、

2、

本协议未尽事宜，协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

七、本协议在执行过程中，当事人三方的商品房预售资金监管和收取、使用等行为应当接受和服从项目所在地房地产行政主管部门和金融管理部门的指导、监督和管理。

八、本协议共计页，一式六份，甲、乙、丙三方各一份，另外三份分别报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行、银监部门备案。

九、本协议自三方签字盖章之日起生效。

甲方:（公章）乙方:（公章）丙方:（公章）。

负责人签名：负责人签名：负责人签名：业务联系人：业务联系人：业务联系人：联系电话：联系电话：联系电话：

年月日年月日年月日。

浙江省商品房预售资金监管协议书

商品房资金监管协议书

乙方：____________。

丙方：____________。

一、经甲方审核同意，乙方拆迁项目用于拆迁补偿安置专项存储的资金额度为___________（大写）。

二、乙方将上述专项资金存入丙方为其单独开立的资金专户，帐号为_________________。存款按活期利率计息。

三、上述资金专户内的存款本息均用于乙方_________________拆迁项目的补偿安置。乙方必须持转帐拨付凭证及甲方签开《拆迁补偿安置资金支付通知单》交丙方办理资金拨付事宜。

四、丙方负责资金的监管及安全，乙方未持有甲方的《拆迁补偿安置资金支付通知单》，丙方不得从拆迁补偿安置资金专户中拨付资金。

资金到位后，丙方再次出具当日的存款证明。

六、以下三种情况丙方承担连带责任。

（1）出具虚假资金证明。

（2）未凭甲方开具的《拆迁补偿安置资金支付通知单》拨付资金。

（3）不及时拨付资金。

七、本协议在执行过程中如发生争议或需要对协议中的有关条款进行修改、补充，应本着平等互利、互谅互利的原则，友好协商解决。

八、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。

甲方（盖章）：_____________。

法定代表人（签字）：_______。

_________年________月____日。

签订地点：_________________。

乙方（盖章）：_____________。

法定代表人（签字）：_______。

_________年________月____日。

签订地点：_________________。

丙方（盖章）：_____________。

法定代表人（签字）：_______。

________年________月____日。

签订地点：_________________。

商品房资金监管协议书

为加强商品房预售资金监管，维护消费者合法权益，制定了《杭州市商品房预售资金监管实施细则》，以下是详细内容。

为贯彻落实《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书〉(示范文本)的通知》(浙建房〔〕72号)，维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，特制定本实施细则。

(一)批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

(二)房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称“《监管协议》”)，明确三方的权利、义务、责任，同时，向监管银行提供以下资料：

1.监管项目的工程形象进度表;。

2.监管项目各阶段资金使用计划;。

3.监管项目工程预算清册;。

4.投标文件、中标通知书;。

5.监管银行要求的其他资料。

签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售证》。

(三)《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。

(四)房地产开发企业申请办理《商品房预售证》时，按照法律、法规规定，在向房产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：

2.监管银行预发放的资金账户账号;。

3.监管项目的工程形象进度表;。

4.监管项目各阶段的资金使用计划。

(五)未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。

(六)房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称、《商品房预售证》记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的'名称须与资金账户的名称一致。

(七)房地产开发企业变更预售资金监管银行或资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后,向预售许可所在地房产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订新的监管协议，将原资金账户的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报项目预售许可所在地房产行政主管部门和人民银行备案。房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。

三、预售资金的收存。

(八)房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

(九)按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途。

(十)分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

四、预售资金的使用。

(十一)房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

(十二)商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

(十三)房地产开发企业向监管银行申请使用商品房预售资金，根据下列不同申请款项提供相应材料：

2.申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同及监理单位证明;。

3.申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明;。

4.申请法定税费的，提供相关单据;。

5.申请偿还土地或在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。

首次付款后，之后每次申请付款时房地产开发企业还应提供上一次申请用款事项的相应票据。符合条件的，自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

(十四)有下列情况之一的，监管银行不予办理用款手续：

1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的;。

2.资金账户余额不足的;。

3.其他不符合本实施细则情况的。

(十五)在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额的130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。

(十六)房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房者账户账号，监管银行在审核相关材料后，将相关款项以转账方式退购房人。

(十七)在建设过程中，若发生超出用款计划的，房地产开发企业凭工程监理单位的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定给予支付。

五、资金账户的管理。

(十八)监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途。房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。

(十九)房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。同时，房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。

六、附则。

(二十)杭州市主城区11月20日后受理预售的商品房项目，按本细则实行预售资金监管。本细则未尽事宜,按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定执行。

(二十一)各县(市)、萧山区、余杭区可参照执行。

商品房预售资金监管协议

甲方开发并拟预售的商品房项目建筑物名称为________________,坐落________________，拟预售________楼________栋________号，拟预售面积________万平米。

甲、乙双方经协商，在平等、自愿的基础上，达成如下协议：

一、甲方同意本协议项下的商品房预售资金，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式全部购房款，全部存入其在乙方开立的专用账户。专用账户名称(开发企业名称+建筑物名称)：________________;账号:________________。

二、乙方严格监管区县住房城乡建设主管部门核定的预售项目重点监管额度，并监督甲方预售资金入账情况。

乙方发现甲方预售资金未按时、足额存入专用账户的，将及时将相关情况报送区县住房城乡建设主管部门。

三、甲方按照项目用款计划中确定的用款节点申请使用被监管的预售资金。

专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，甲方可向乙方申请支取超出部分的资金优先用于工程建设或偿还开发贷款。如甲方以该预售项目向乙方申请并使用房地产开发贷款的，则超出重点监管额度的资金在转出时，须征得乙方同意并转入甲方在乙方开立的封闭管理账户。

该项目完成初始登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

四、甲方申请使用被监管的预售资金时，应向乙方提交以下材料：

(四)竣工验收备案节点，提交建设、设计、施工、监理等单位签章的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

五、专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，甲方与购房人解除购房合同的，甲方可持区县住房城乡建设主管部门出具的网签合同注销证明文件向乙方申请退回已入账的相应购房款，乙方应在二个工作日内拨付。入账资金超出重点监管额度后，甲方与购房人解除购房合同的，由甲方自行结算退款。

六、乙方应于每月日前，向甲方提供预售资金专用账户对账单。

七、乙方应按相关要求，配合完成预售资金监管系统调试。

八、本协议拟预售楼栋、面积与实际预售许可楼栋、面积不符的，以预售许可确定的楼栋、面积为准。

九、本协议未尽事宜，按照《办法》规定执行。

十、本协议一式三份，协议双方各执一份，一份报区县住房城乡建设主管部门。

十一、本协议自双方签字盖章之日起生效。

商品房预售资金监管实施细则住建部门

下面是小编为大家整理的,供大家参考。

为加强商品房预售监督管理，维护购房人合法权益，规范新建商品房预售资金的使用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等有关规定，结合本县实际，制定本细则。

本县行政区域内申请新建商品房预售许可的房地产项目，其项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本细则。

二、本细则所称新建商品房预售资金（以下统称预售资金），是指本县区域范围内所有参与开发建设的房地产开发企业（以下简称开发企业）预售在建商品房，购房人按照商品房买卖合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款或开发企业代购房人垫付的预售资金等。

四、xx县住房和城乡建设局（以下简称监管机构）负责指导全县新建商品房预售资金监管工作。

五、建立统一的新建商品房预售资金监管系统（以下筒称监管系统），通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。

六、房地产开发企业申请商品房预售许可前，与监管机构、监管银行签订《xx县商品房预售资金监管协议》（以下简称监管协议），按照一个房地产项目对应一个账户的原则在监管银行开立新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。

七、项目预售过程中，开发企业不得变更监管银行和监管账户，监管银行不得变更监管账户。

八、监管资金是指预售项目所需的建筑施工、设备安装材料购置、配套建设等相关建设费用。

九、监管协议主要包括以下内容。

（一）开发企业的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落位置；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）监管资金额度及监管资金；

（六）监管资金的收存及使用等；

（七）违约责任；

（八）其他需要说明的情况。

十、开发企业签订监管协议时，应当向监管机构和监管银行提供以下资料：

（一）施工合同及大宗材料采购合同等；

（二）工程进度计划表、工程款支付情况表和资金使用计划；

（三）项目成本预算书；

（四）其他必要材料。

十一、监管账户实行封闭式管理。由购房人逐步存入该监管账户的预售资金未经监管机构同意拨付的，一律不准使用。

十二、购房人应当按照商品房买卖合同约定的交款方式及时限，将房价款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户，开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。购房人申请按揭贷款的，开发企业应将监管资金监管账户提供给贷款银行，作为贷款到账账户。贷款银行应在审批放款后x个工作日内将贷款直接划转至预售资金监管账户，不得划转其他账户或直接支付开发企业。

十四、建设项目符合下列条件时，房地产开发企业可以向监管机构按工程进度申请使用监管资金：

（一）在正常施工的情况下，完成主体封顶后，申请使用监管资金不得超过存入监管账户预售资金总额的xx％。

（二）在正常施工的情况下，按主体封顶至商品房买卖合同约定的预期交付日期（不包含冬歇期）计算，将xx％监管资金按月平均拨付，累计申请使用监管资金不得超过xx％。

（三）开发企业取得《新建商品房配套设施交付使用证》后，可申请使用全部监管资金。

十五、房地产开发企业向监管机构提交新建商品房预售资金监管用款申请时，监管机构自收到次日起x个工作日内完成勘验及审核。对符合条件的，监管机构出具《商品房预售资金监管用款拨付通知书》，监管银行应当依据监管机构出具的《商品房预售资金监管用款拨付通知书》和传输的电子信息，自收到次日起x个工作日内完成监管资金拨付。

有下列情形之一的，出具《商品房预售资金监管用款不予拨付通知书》，并说明理由：

（一）工程未按本规定建设到实际进度的；

申请资金超出用款额度的；

实际用途、收款单位与合同约定不符的；

该项目之前存在违规使用监管资金记录的；

未按照规定将监管资金全部存入监管账户的；

（六）未按照规定使用监管资金的其他情形。

十六、房地产开发企业与购房人解除购房合同的，开发企业应提交《商品房预售资金退款申请表》及xx县房产交易管理中心出具的网签合同注销证明文件，向监管机构申请退回已入账的预售资金，监管机构自收到开发企业提交上述文件次日起x个工作日内审查确认，将退款电子信息推送至监管银行，监管银行自收到监管机构电子信息次日起x个工作日内将相关款项以转账方式退还。

当前隐藏内容免费查看购房人。

十七、房地产项目全部交付使用后，开发企业可持《商品房预售资金监管账户撤销申请表》和《新建商品房配套设施交付使用证》向监管机构申请解除资金监管并撤销监管账户。经监管机构审核，对符合条件的，监管银行5个工作日内解除对该项目的预售资金监管，撤销监管账户。

十八、房地产开发企业、监管银行与监管机构法定代表人或委托代理人签订《xx县商品房预售资金监管协议》。

十九、房地产开发企业申请商品房预售许可，除所需申报材料外，还应提交监管协议。

二十、监管机构收到开发企业监管资金使用申请后经现场勘验，并通过局务会研究同意，由相关责任人进入监管系统上传《商品房预售资金监管用款拨付通知书》，并将电子拨付信息传输至监管银行。

二十一、监管银行应指定专人负责预售资金监管工作，严格按照监管协议规定，建立预售资金收支台账，做好数据整理工作每月x日前向监管机构报送监管账户前月及累计出入账情况。

二十二、监管机构应做好日常指导、监督工作，指定专人，及时核对网签和合同备案信息与监管账户出入账信息，并做好勘验、审批等相关工作。

二十三、有下列情形之一的，监管机构可以停止开发企业监管账户的资金支取，督促开发企业尽快改正，并可协调相关部门监督监管账户内资金使用。

预售项目发生质量事故的；

预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的；

开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设的；

开发企业未专款专用等违规用款行为的；

其他情形。

二十四、开发企业有下列情形之一的，由监管机构责令其限期改正，未按期改正的暂停办理违规项目的网签和合同备案、后续项目预售审批手续及后续项目预售资金监管试点申请，并将其违法违规行为记入企业信用信息系统；情节严重的，承担相应的法律责任。

（一）未按本细则规定收存、支取预售资金的。

（三）以收取其他款项为由逃避预售资金监管的；

（四）提供虚假证明材料申请使用预售资金的；

（五）未按本细则规定向购房人及其贷款银行提供监管账户的；

二十五、监管银行有下列情形之一的，由监管机构报中国人民银行xx中心支行、中国银行保险监督管理委员会xx银保监局筹备组做相应处理；违规情节严重的，承担相应的法律责任。

（一）未按规定或者监管协议约定及时入账、拨付、退还等，或挪用监管资金的；

（二）发现开发企业存在违规收存预售资金行为，x个工作日内未及时告知监管机构的。

（三）未按预售资金监管系统数据接口规范传数据的；

二十六、相关部门工作人员在预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法依规由相关部门给予处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二十七、荣获省、xx市“十强五优”的房地产企业不受本细则约束。

二十八、本细则自下发之日起执行。

广州市商品房预售专用款账户监管协议书

山东省商品房预售资金监管办法

第一条为了规范商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》和《山东省人民政府办公厅关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》(鲁政办字〔20xx〕118号)等法律、法规、规章及相关规定，制定本办法。

本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房。

买卖合同。

约定支付的全部房价款。

本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

设区的市、县(市、区)住房城乡建设、房产管理部门(以下简称房地产主管部门)按照职责分工负责本行政区域内商品房预售资金监管。

第四条商品房预售资金监管，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。

第五条商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件终止。

第六条房地产主管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统(含商品房预售许可、预售合同网签备案、预售资金监管等模块)，实现预售资金监管信息化、自动化。

第七条具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，经房地产主管部门审核确认后，可以列入商品房预售资金监管合作银行(以下简称监管银行)名录，配合开展商品房预售资金监管业务。

第八条监管银行在与房地产主管部门签订商品房预售资金监管金融服务协议后，提供相应的金融服务，并与商品房预售管理信息系统对接，实现信息互通共享，确保业务办理连续、安全、便捷。

第九条房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应账户的原则，开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)。监管账户应当按幢或者多幢开立，并由房地产主管部门、监管银行、房地产开发企业三方签订商品房预售资金监管协议。未开立监管账户的，房地产主管部门不得核发《商品房预售许可证》。

(一)当事人的名称、地址;。

(二)监管项目的名称、坐落位置;。

(三)监管账户名称、账号;。

(四)监管项目范围;。

(五)监管资金使用节点;。

(六)监管资金的收存、支出、使用方式;。

(七)新建物业质量保修金划转方式;。

(八)违约责任;。

(九)争议解决方式。

第十一条预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知预购人，将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房预售合同中予以明确。

第十二条预售人需变更监管银行、企业名称、监管账号、开户范围、项目名称等相关信息的，应当到房地产主管部门、监管银行办理相关变更手续。

第十三条商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。

第十四条预售人与预购人签订商品房预售合同后，应当尽快进行商品房预售合同网签，同时根据合同相关约定，预售人向预购人出具《商品房预售资金监管收存通知单》。预购人凭《商品房预售资金监管收存通知单》将预售资金存入监管账户后，房地产主管部门按规定办理商品房预售合同备案。

预购人申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的，预购人将首付款存入监管账户，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。

第十五条监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后，向预购人出具《商品房预售资金监管收款凭证》，并将信息传至房地产主管部门。

《商品房预售资金监管收款凭证》内容包括但不限于：商品房预售合同编号、监管银行、监管账户、预购人资金结算个人账户、预售资金总额、本次交存数额、累计交存数额、交存时间等。

第十六条商品房预售资金监管标准，是指商品房预售项目自批准预售的工程节点开始，到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到竣工综合验收条件所需的单位建筑面积费用;应当实行商品住宅全装修的，还应当将装修费用计算在内。商品房预售资金监管标准，由设区的市房地产主管部门组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定，并定期调整公布。

商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积，由房地产主管部门核发《商品房预售许可证》时确定，并在商品房预售资金监管协议中予以载明。

第十七条商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。

第十八条房地产主管部门要优化商品房预售监管资金的核拨流程，保证及时用于商品房预售项目工程建设。

第十九条商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为4个控制节点，分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、竣工综合验收备案。

监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%-70%;当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%-35%;当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%-18%;当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。

对于高层、超高层或者大体量建筑，各地可以增加1-2个控制节点，但监管资金留存比例不得突破上述规定。

第二十条房地产主管部门可根据预售人信用状况、资质等级等情况，适当降低商品房预售监管资金留存比例，但最多不得超过5个百分点。

第二十一条在主体结构封顶控制节点之前，预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，但不得突破监管额度的30%。

第二十二条预售人申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请，并不得突破本办法第十九条规定的监管资金留存比例。预售人应当如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：

(一)企业用款申请表;。

(二)工程建设进度相关证明材料及影像资料;。

(三)监管账户对账单;。

(四)授权。

委托书。

及受托人身份证复印件;。

(六)法律、法规规定的其他文件材料。

第二十三条各地根据当地房地产市场状况及调控需要，可以按照鲁政办字〔20xx〕118号文件“从严掌控新建商品房预售许可条件，鼓励推行现房销售”的要求，提高商品房预售许可条件，并合理确定商品房预售资金监管标准、监管额度、控制节点及监管资金留存比例。

第二十四条预售人申请提取商品房预售资金监管额度以内的资金，房地产主管部门应当自受理之日起5个工作日内完成审核，并进行必要的现场查勘。符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知单》;不符合条件的，出具不予拨付通知单。

《商品房预售监管资金拨付通知单》中应当明确资金拨付额度及方向。预售人按照本办法第二十二条规定提供付款证明的，明确将相应额度的资金拨付至预售人指定的银行账户;提供拟付款证明的，明确将相应额度的资金拨付至施工、材料设备供应或者专业经营单位指定的银行账户。

第二十五条监管银行应当按照《商品房预售资金监管拨付通知单》拨付相应款项，与商品房预售管理信息系统实现信息互通共享的，应当同时核对电子信息。

第二十六条预售人取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件后，可申请终止商品房预售资金监管，如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：

(一)终止监管。

申请书。

(二)房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件;。

(三)监管账户对账单;。

(四)授权委托书及受托人身份证复印件。

(五)法律、法规规定的其他文件材料。

第二十七条预售人申请终止商品房预售资金监管，房地产主管部门应当自受理之日起5个工作日内进行审核，并进行必要的现场查勘。符合终止预售资金监管条件的，出具《商品房预售资金监管终止通知单》;不符合条件的，出具不予终止通知单。

第二十八条监管银行应当按照《商品房预售资金监管终止通知单》终止监管，与预售管理信息系统实现信息互通共享的，应当同时核对电子信息。

第二十九条房地产主管部门应当依据省住房城乡建设厅、省财政厅联合发布的《山东省新建物业质量保修金管理办法》(鲁建发〔20xx〕5号)有关规定，按物业主管部门的要求，在核发房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件前，按照商品房预售资金监管协议约定，从监管账户中一次性划转规定数额的保修金到指定专户，并告知预售人。

第三十条预售人和预购人协商一致或者生效法律文书判决解除商品房预售合同的，预售人和预购人可以到房地产主管部门申请撤销商品房预售合同网签备案。房地产主管部门对撤销商品房预售合同网签备案、解除预售资金监管申请进行审核，符合条件和本地相关规定的，准予撤销商品房预售合同网签备案，并出具《商品房预售资金监管解除通知单》。

监管银行按照《商品房预售资金监管解除通知单》和生效法律文书，将监管资金退回预购人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。

第三十一条预售人有下列行为的，房地产主管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其预售合同网签业务，并依法予以行政处罚：

(四)提供虚假材料的;。

第三十二条监管银行有下列行为的，房地产主管部门按照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门：

第三十三条房地产主管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条各设区的市可依据本办法，结合当地实际，制定本行政区域内的商品房预售资金监管办法实施细则。

第三十五条本办法自20xx年3月1日起施行，有效期至20xx年2月28日。

商品房资金监管协议书

商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。商品房预售缓解了房地产开发商资金不足的困难，很大程度上促进了房地产市场的繁荣，因此，在房地产开发中被广泛采用。然而，近年来由于开发商自有资金不足，盲目扩大追求规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。预售楼款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。本文从商品房预售资金监管的主体选择和资金监管内外部法律关系分析角度出发，试图探讨一条切实可行的监管之路。

我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的'利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。

商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。因此，商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。笔者建议对于资质信用高的发展商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样可以大大降低监管成本和效率成本。

商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。对此，208月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。

从法律责任因素上。

[1][2][3]。

商品房预售款监管协议

秦皇岛市新建商品房预售资金监管实施细则

商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。商品房预售缓解了房地产开发商资金不足的困难，很大程度上促进了房地产市场的繁荣，因此，在房地产开发中被广泛采用。然而，近年来由于开发商自有资金不足，盲目扩大追求规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。预售楼款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。本文从商品房预售资金监管的主体选择和资金监管内外部法律关系分析角度出发，试图探讨一条切实可行的监管之路。

我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。

商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。因此，商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。笔者建议对于资质信用高的发展商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样可以大大降低监管成本和效率成本。

商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。对此，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。

从法律责任因素上讲，一旦出现了监管者由于主观故意或者过失而发生监管不当行为，给购房者造成损失，监管机构是否承担相应的责任，承担多少责任？监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。笔者认为，如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对于预售资金监管主体的民事法律责任采用的过错责任原则，是缘于商品房预售资金监管的民事主体地位。

二、对资金监管主体地位的确认。

商品房预售资金监管的目的是使预售资金真正地投入到在建的商品房工程建设之中，这一行为表面上看是商品房买卖双方交易行为的延续，但是实际上是政府行政权利渗透到经济生活中的表现。然而，考虑到现今我国行政权利过于庞大，适当弱化政府权利呼声高涨的形势下，将商品房预售资金的监管权交给工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行更有利于发挥市场主体的积极性，况且它们作为监管主体与政府监管相比较更具有优势。

由政府主管部门监管商品房预售资金，比较工程监理机构和商业银行，存在几方面不足。首先，政府监管专业知识不足，与后者比较政府缺乏相关的建筑工程和融资的专业知识。其次，政府权力过大干预过多容易产生权钱交易，孳生腐败，而且政府并没有监管的.直接利益驱动，监管很可能流于形式。再次，预售资金监管既然有风险，就要有责任的承担。政府加入到商品房出卖人与买受人之间的商品交换过程中进行监管，如果监管不当，不论是积极的行为，还是消极的行为，给出卖人、买受人造成损失的，都应该无一例外地给予赔偿。但是我们应该看到政府的监管给当事人造成损害，政府承担的仅是国家赔偿责任。而在目前司法实践中，由于各种原因，要获得国家完全、有效的赔偿难度比较大。同时国家赔偿在程序上也比较复杂，难以及时给予受害人及时的全面的赔偿。因此，监管的主体必须是具有特殊民事行为能力的民事主体，强调了它必须具有平等的身份以便进入市场，签订监管契约，必须有独立的财产承担相应的民事责任。与政府比较，由工程监理机构和商业银行作为预售资金的监管者更为合适。

从制度价值取向上看，商品房预售资金监管行为是在商品房预售法律关系中对消费者的弱势群体态势的补救。那么，笔者认为理应将资金监管者与消费者的关系定位为委托代理关系。购房者作为预售房款的源予人，没有任何其他主体比其更关心预售资金的运用。但是，由于购房者过于分散、组织难度大、缺乏专业技能、时间精力有限等原因，不适宜由其直接行使监管权。那么，这时候应该由购房者委托专门的机构代为监管。

三、仍需探讨的几个问题。

前文虽然分析了商品房预售资金的监管主体的选定和其特殊的民事主体地位，然而对于监管权限的具体内容和监管程序仍需要进一步的研究探讨。

监管者与开发商的其他债权人关系又应该如何处理？商品房预售资金在中介机构的监管过程中，能否对抗开发商与工程无关的其他债权人的债权吗？如果其他债权人可以申请法院采取强制措施予以冻结的话，这样的监管到底还有多大的价值意义？笔者认为，正如前文所述，资金监管者的监管权实际上源自于购房者对发展商的预售房款的所有权保留，那么从法律性质上说，该权利属于物权的性质，根据“物权优于债权”的原则，理应排除开发商其他债权人从预售资金的受偿可能。

在商品房预售资金监管法律关系中，作为法律关系主体的监管主体（工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行）、监管相对人（开发商）可以通过签订协议来明确各自的权利义务。那么协议应该如何约定？是应该由政府有关部门制定格式合同，详细规定监管的项目、期限、预售资金的使用范围、条件、方式以及双方的其他权利义务，还是应该由监管双方当事人自由协商？如果是自由协商，在讨价还价的情况下监管权如何得以体现？理应向监管者支付的监管费用应该由谁来出？是由政府支付，发展商支付还是购房者支付？这些问题仍有待我们进一步探讨解决。

文档为doc格式。