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一份合格的资产评估报告至少应该包括哪些内容
(二)声明;。
(三)摘要;。
(四)正文;。
(五)附件。
(二)提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制;。
(三)其他需要声明的内容。
(一)委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者;。
(二)评估目的;。
(三)评估对象和评估范围;。
(四)价值类型及其定义;。
(五)评估基准日;。
(六)评估依据;。
(七)评估方法;。
(八)评估程序实施过程和情况;。
(九)评估假设;。
(十)评估结论;。
(十一)特别事项说明;。
(十二)评估报告使用限制说明;。
(十三)评估报告日;。
(十四)注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。
资产评估报告都包括哪些内容全
资产评估报告封面须载明下列内容：资产评估项目名称、资产评估机构出具评估报告的编号、资产评估机构全称和评估报告提交日期等。有服务商标的，评估机构可以在报告封面载明其图形标志。
每份资产评估报告书的正文之前应有表达该报告书关键内容的摘要，用来让各有关方面了解该评估报告书的主要信息。该摘要与资产评估报告书正文一样具有同等法律效力，由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章和署明提交日期。该摘要还必须与评估报告书提示的结果一致，不得有误导性内容，并应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文。
(1)首部。评估报告书正文的首部应包括标题和报告书序号，标题应含有“xxx(评估)项目资产评估报告书”字样。
(2)序言。报告书正文的序言应写明该评估报告委托方全称、受托评估事项及评估工作整体情况。
(3)委托方与资产占有方简介。报告书正文的委托方与资产占有方简介应较为详细地分别介绍委托方和资产占有方的情况。当委托方和占有方相同时，可作为资产占有方介绍，也要写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系。无隶属关系或经济关系的，应写明发生评估的原因，当资产占有方为多家企业时，还须逐一介绍。
(4)评估目的。报告书正文的评估目的应写明本次资产评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型，并简要准确地说明该经济行为是否经过批准。若已获批准，应将批准文件的名称、批准单位、批准日期及文号写出。
(5)评估范围和对象。这部分应写明纳入评估范围的资产及其类型，并列出评估前的账面金额。评估资产为多家占有，应说明各自的份额及对应资产类型。
(6)评估基准日。这部分应写明评估基准日的具体日期，确定评估基准日的理由和成立条件，揭示确定基准日对评估结果的影响程度。另外，还应对采用非基准日价格标准作出说明。评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定，并尽可能与评估目的实现日接近。
(7)评估原则。应在这部分中写明评估工作过程中遵循的各类原则和本次评估遵循国家及行业规定的公认原则。对所遵循的特殊原则也应作适当阐述。
(8)评估依据。应在这部分中列示评估依据，包括经济行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据等。对评估中采用的特殊依据应作相应的披露。
(9)评估方法。应在这部分中说明评估过程所选择、使用的评估方法和选择评估方法的依据或原因。对某项资产评估采用一种以上评估方法的还应说明原因并说明该资产价值的确定方法。对所选择特殊评估方法的，也应介绍其原理及适用范围。
(10)评估过程。这部分应反映评估机构自接受评估项目委托起至提交评估报告的全过程。包括接受委托过程中确定评估目的、对象及范围，基准日和拟定评估方案的过程;资产清查中指导资产占有方清查、搜集准备资料、检查与验证过程;评估估算中的现场检测与鉴定、评估方法选择、市场调查与分析过程;评估汇总中的结果汇总、评估结论分析、撰写报告与说明、内部复核过程，以及提交评估报告等过程。
(11)评估结论。这部分是报告正文的重要部分，应使用表述性文字完整地叙述评估机构对评估结果发表的结论，对资产、负债、净资产的账面价值、调整后账面价值、评估价值及其增减幅度进行表述，还应单独列示不纳入评估汇总表的评估结果。
(12)特殊事项说明。在这部分中应说明在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项，也应提示评估报告使用者注意特别事项对评估结论的影响，还应提示评估人员认为需要说明的其他事项。
(13)评估基准日期后重大事项。在这部分中，应揭示评估基准日后至评估报告提出日期间发生的重要事项，以及评估基准日的期后事项对评估结论的影响，还应说明发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。
(14)评估报告法律效力、使用范围和有效期。这部分应具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件，并写明评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力和评估结果的有效使用期限。还应写明评估结论仅供委托方依评估目的使用和送交主管部门审查使用，并申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经许可不得随意向他人提供或公开。
(15)评估报告提出日期。在这部分中，应写明评估报告书提交委托方的具体日期。评估报告书原则上应在确定的评估基准日后三个月内提出。
(16)尾部。这部分应写明出具评估报告书的机构名称并加盖公章，还要由评估机构法定代表人和至少两名负责评估的注册资产评估师签名盖章。
4.备查文件的基本内容。
(1)有关经济行为文件;。
(2)资产评估立项批准文件;。
(3)被评估企业前三年会计报表(至少包括企业资产负债表、损益表);。
(4)委托方与资产占有方营业执照复印件;。
(5)产权证明文件复印件;。
(6)委托方、资产占有方的承诺函;。
(7)资产评估人员和评估机构的承诺函;。
(8)资产评估机构资格证书复印件;。
(9)评估机构营业执照复印件;。
资产评估报告内容精彩
5、评估报告封面可载明评估机构的业务商标（即图形标志）。
（二）评估报告的目录在评估报告书的封面后排印，包括每一章节的标题及相应的页码。
（三)评估报告须按评估报告书、评估说明、评估明细表分册装订(注明评估报告共包括几册），各分册扉页上分别打印该册目录。
资产评估报告书的具体内容资产评估报告书的作用有
资产评估报告是提供能够让相关机构全面了解评估情况的信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。其内容应当完整，符合相关法规的的要求。
一.标题、文号、声明和摘要。
相应的法律责任。评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。评估报告声明应当置于评估报告摘要之前。
3.注册资产评估师应当在评估报告正文的基础上编制评估报告摘要。
评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。
正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。”评估报告摘要应当置于评估报告正文之前。
二、正文。
(一)绪言;。
(三)评估目的;。
(九)就评估程序实施过程和情况;(十)评估假设;。
(十一)评估结论;(十二)特别事项说明;。
(十三)评估报告使用限制说明;(十四)评估报告日;(十五)签字盖章。
2.绪言一般采用包含下列内容的表述格式：“×××(委托方全称)：
×××(评估机构全称)接受贵单位(公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用×××评估方法(评估方法名称)，按照必要的评估程序，对×××(委托方全称)拟实施×××行为(事宜)涉及的×××(资产--单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益)在××××年××月××日的××价值(价值类型)进行了评估。现将资产评估情况报告如下。”
(一)委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。
(二)企业价值评估中，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括：
(3).委托方和被评估单位(或者产权持有单位)之间的关系(如产权关系、交易关系)。(三)单项资产或者资产组合评估，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。
(四)委托方与被评估单位(或者产权持有单位)为同一企业，按对被评估单位的要求编写。
(五)存在交叉持股的，应当列示交叉持股图并简述交叉持股关系及是否属于同一控制的情形。
(六)存在关联交易的，应当说明关联方、交易方式等基本情况。
4.评估报告应当说明本次资产评估的目的及其所对应的经济行为，并说明该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。
5.评估报告应当对评估对象进行具体描述，以文字、表格的方式说明评估范围。
企业价值评估中，应当说明下列内容：
(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)。单项资产或者资产组合评估，应当说明委托评估资产的数量(如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等)、法律权属状况、经济状况和物理状况等。
及其定义。
7.评估报告应当说明评估基准日及确定评估基准日所考虑的主要因素，包括下列主要内容：
(一)本项目评估基准日是××××年××月××日;。
(二)确定评估基准日所考虑的主要因素(如经济行为的实现、会计期末、利率和汇率变化等)。
依据。
(二)法律法规依据通常包括与国有资产评估有关的法律、法规等;。
(五)取价依据通常包括企业提供的财务会计、经营方面的资料，国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件，以及评估机构收集的有关询价资料、参数资料等;(六)其他参考依据。
9.评估报告应当说明所选用的评估方法，以及选择评估方法的理由。
以持续经营为前提，采用两种以上方法进行企业价值评估，应当分别说明两种评估方法选取的理由以及评估结论确定的方法。
三、附件。
(一)与评估目的相对应的经济行为文件;(二)被评估单位专项审计报告;。
(九)就评估机构法人营业执照副本;(十)签字注册资产评估师资格证书;(十一)重要取价依据(如合同、协议);(十二)评估业务约定书;(十三)其他重要文件。
2.评估报告附件内容及其所涉及的签章应当清晰、完整，相关内容应当与评估报告摘要、正文一致。评估报告附件为复印件的，应当与原件一致。
审计报告(含会计报表和附注)作为评估报告附件。按有关规定无需进行专项审计的，应当将企业确认的与经济行为相对应的评估基准日企业财务报表作为评估报告附件。
4.如果引用其他机构出具的报告结论，根据现行有关规定，所引用的报告应当经相应主管部门批准(备案)的，应当将相应主管部门的相关批准(备案)文件作为评估报告的附件。
四、评估明细表。
1.单项资产或者资产组合评估、采用资产基础法进行企业价值评估，应当编制评估明细表。
注册资产评估师可以根据本指南对评估明细表的基本要求和企业会计核算所设置的会。
计科目编制评估明细表。评估明细表包括被评估资产负债会计科目的评估明细表和各级汇总表。
2.被评估资产负债会计科目的评估明细表格式和内容基本要求如下：
(三)表尾应当标明被评估单位(或者产权持有单位)填表人员、填表日期和评估人员。
3.评估明细表按会计明细科目、一级科目逐级汇总，并编制资产负债表(方式)的评估汇。
总表及以人民币万元为金额单位的评估结果汇总表。根据需要设置的各级汇总表，表尾应当标明评估人员。
4.会计计提的减值准备在相应会计科目(资产负债类型)合计项下列示，评估增减值应当。
按会计计提减值准备前后分别列示。
5.评估结果汇总表应当按以下顺序和项目内容列示：流动资产、非流动资产、资产总计、
流动负债、非流动负债、负债总计、净资产等类别和项目。
6.被评估单位为两家以上的，评估明细表应当按被评估单位(或者产权持有单位)分别自。
成体系。
五、评估说明。
写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》和注册资产评估师编写的《资产评估说明》。
产权持有单位)负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。
注册资产评估师可以根据需要，建议企业编写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》包括以下内容：
(一)委托方与被评估单位(或者产权持有单位)概况;(二)关于经济行为的说明;。
(三)关于评估对象与评估范围的说明;(四)关于评估基准日的说明;。
(五)可能影响评估工作的重大事项说明;。
7
(六)资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明;(七)资料清单。
4.《资产评估说明》是对评估对象进行核实、评定估算的详细说明，应当包括以下内容：
(一)评估对象与评估范围说明;(二)资产核实总体情况说明;(三)评估技术说明;(四)评估结论及分析。
六、出具与装订。
1.评估报告应当使用中文撰写。需要同时出具外文评估报告的，以中文评估报告为准。评。
估结论一般以人民币为计量币种，使用其他币种表示的，应当注明该币种与人民币在评估基准日的汇率。评估报告封面应当载明评估报告标题及文号、评估机构全称和评估报告日。
2.评估报告标题及文号一般在封面上方居中位置，评估机构名称及评估报告日应当在封面。
下方居中位置。评估报告应当用a4规格纸张印刷。
3.评估报告一般分册装订，各册应当具有独立的目录。
声明、摘要、正文和附件合订成册，其目录中应当含有其他册的目录，但其他册目录中的页码不予标注。评估说明和评估明细表分别独立成册。必要时附件可以独立成册。评估明细表一般应当按会计科目顺序装订。
4.评估报告封底或者其他适当位置应当标注评估机构名称、地址、邮政编码、联系电话、传真、电子邮箱等。
资产评估报告都包括哪些内容全
资产评估报告是由资产评估报告正文、资产评估说明、资产评估明细表和相关附件构成。下面依顺序介绍其基本内容。
资产评估报告封面须载明下列内容：资产评估项目名称、资产评估机构出具评估报告的编号、资产评估机构全称和评估报告提交日期等。有服务商标的，评估机构可以在报告封面载明其图形标志。
每份资产评估报告书的正文之前应有表达该报告书关键内容的摘要，用来让各有关方面了解该评估报告书的主要信息。该摘要与资产评估报告书正文一样具有同等法律效力，由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章和署明提交日期。该摘要还必须与评估报告书提示的结果一致，不得有误导性内容，并应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文。
(1)首部。评估报告书正文的首部应包括标题和报告书序号，标题应含有“xxx(评估)项目资产评估报告书”字样。
(2)序言。报告书正文的序言应写明该评估报告委托方全称、受托评估事项及评估工作整体情况。
(3)委托方与资产占有方简介。报告书正文的委托方与资产占有方简介应较为详细地分别介绍委托方和资产占有方的情况。当委托方和占有方相同时，可作为资产占有方介绍，也要写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系。无隶属关系或经济关系的，应写明发生评估的原因，当资产占有方为多家企业时，还须逐一介绍。
(4)评估目的。报告书正文的评估目的应写明本次资产评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型，并简要准确地说明该经济行为是否经过批准。若已获批准，应将批准文件的名称、批准单位、批准日期及文号写出。
(5)评估范围和对象。这部分应写明纳入评估范围的资产及其类型，并列出评估前的账面金额。评估资产为多家占有，应说明各自的份额及对应资产类型。
(6)评估基准日。这部分应写明评估基准日的具体日期，确定评估基准日的理由和成立条件，揭示确定基准日对评估结果的影响程度。另外，还应对采用非基准日价格标准作出说明。评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定，并尽可能与评估目的实现日接近。
(7)评估原则。应在这部分中写明评估工作过程中遵循的各类原则和本次评估遵循国家及行业规定的公认原则。对所遵循的特殊原则也应作适当阐述。
(8)评估依据。应在这部分中列示评估依据，包括经济行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据等。对评估中采用的特殊依据应作相应的披露。
(9)评估方法。应在这部分中说明评估过程所选择、使用的评估方法和选择评估方法的依据或原因。对某项资产评估采用一种以上评估方法的还应说明原因并说明该资产价值的确定方法。对所选择特殊评估方法的，也应介绍其原理及适用范围。
资产评估报告书的具体内容资产评估报告书的作用有
相应的法律责任。评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。评估报告声明应当置于评估报告摘要之前。
3.注册资产评估师应当在评估报告正文的基础上编制评估报告摘要。
评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。
正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。”评估报告摘要应当置于评估报告正文之前。
二、正文。
(一)绪言;。
(三)评估目的;。
(四)评估对象和评估范围;。
(五)价值类型及其定义;。
(六)评估基准日;。
(七)评估依据;。
(八)评估方法;。
(九)评估程序实施过程和情况;。
(十)评估假设;。
(十一)评估结论;。
(十二)特别事项说明;。
(十四)评估报告日;。
(十五)签字盖章。
2.绪言一般采用包含下列内容的表述格式：“×××(委托方全称)：
×××(评估机构全称)接受贵单位(公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用×××评估方法(评估方法名称)，按照必要的评估程序，对×××(委托方全称)拟实施×××行为(事宜)涉及的×××(资产--单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益)在××××年××月××日的××价值(价值类型)进行了评估。现将资产评估情况报告如下。”
3.评估报告正文应当介绍委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况。
(一)委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。
(二)企业价值评估中，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括：
(3).委托方和被评估单位(或者产权持有单位)之间的关系(如产权关系、交易关系)。
(三)单项资产或者资产组合评估，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。
(四)委托方与被评估单位(或者产权持有单位)为同一企业，按对被评估单位的要求编写。
(五)存在交叉持股的，应当列示交叉持股图并简述交叉持股关系及是否属于同一控制的情形。
(六)存在关联交易的，应当说明关联方、交易方式等基本情况。
4.评估报告应当说明本次资产评估的目的及其所对应的经济行为，并说明该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。
5.评估报告应当对评估对象进行具体描述，以文字、表格的方式说明评估范围。
企业价值评估中，应当说明下列内容：
(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)。单项资产或者资产组合评估，应当说明委托评估资产的数量(如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等)、法律权属状况、经济状况和物理状况等。
6.评估报告应当说明市场价值及其定义。选择市场价值以外的价值类型，应当说明选择理由及其定义。
7.评估报告应当说明评估基准日及确定评估基准日所考虑的主要因素，包括下列主要内容：
(一)本项目评估基准日是××××年××月××日;。
(二)确定评估基准日所考虑的主要因素(如经济行为的实现、会计期末、利率和汇率变化等)。
8.评估报告应当说明本次评估业务所对应的经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价等依据。
(二)法律法规依据通常包括与国有资产评估有关的法律、法规等;。
(五)取价依据通常包括企业提供的财务会计、经营方面的资料，国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件，以及评估机构收集的有关询价资料、参数资料等;(六)其他参考依据。
9.评估报告应当说明所选用的评估方法，以及选择评估方法的理由。
以持续经营为前提，采用两种以上方法进行企业价值评估，应当分别说明两种评估方法选取的理由以及评估结论确定的方法。
10.评估报告应当说明自接受评估项目委托起至出具评估报告的主要评估工作过程，一般包括以下内容：
(二)指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等过程;。
(三)选择评估方法、收集市场信息和估算等过程;。
资产评估报告内容精彩
5、产权证明文件复印；
6、委托方、资产占有方的承诺函；
7、资产评估人员和评估机构的承诺函；
9、评估机构营业执照复印；
10、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印；
12、重要合同；
13、其他文件。
资产评估报告内容精彩
（一）评估报告必须按照统一格式进行打印和装订，评估报告的项目名称应在封面显著即居上中间位置。评估机构名称及报告提交日期应在封面下方居中位置打印，字体应依次变小。
（二)评估报告须用幅面209×295毫米规格的纸张(a4纸规格）印刷，文中采用字体均应符合公文行文格式。
（三）评估报告应统一标注页码序号。
（四）评估机构应在评估报告书封底或其他适当位置注明评估机构名称、地址、联系电话、传真及邮政编码。
资产评估报告书的主要内容有哪些
2)声明;。
3)摘要;。
4)正文;。
5)附件。
1)委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者;。
2)评估目的;。
3)评估对象和评估范围;。
4)价值类型及其定义;。
5)评估基准日;。
6)评估依据;。
7)评估方法;。
8)评估程序实施过程和情况;。
9)评估假设;。
10)评估结论;。
11)特别事项说明;。
12)评估报告使用限制说明;。
13)评估报告日;。
14)注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。
资产评估报告内容精彩
6、评估基准日；
7、评估原则；
8、评估依据；
9、评估方法；
10、评估过程；
11、评估结论；
12、特别事项说明；
13、评估基准日期后重大事项；
16、尾部。
（二）首部。
2、报告书序号。报告书序号应符合公文的要求，包括评估机构特征字、公文种类特征字（例如：评报、评咨、评函，评估报告书正式报告应用“评报”，评估报告书预报告应用“评预报”）、年份、文件序号，例如：××评报字(1998)第18号，位置本行居中。
（三）绪言。
应写明该评估报告委托方全称、受委托评估事项及评估工作整体情况，一般应采用包含下列内容的表达格式：
（四）委托方与资产占有方简介。
1、应较为详细地分别介绍委托方、资产占有方（两者合一的可作为资产占有方介绍）的情况，主要包括：
（1）名称、注册地址及主要经营场所地址、法定代表人、历史情况简介；
（2）企业资产、财务、经营状况，行业、地域的特点与地位，以及相关的国家产业策。
3、如资产占有方为多家企业，须逐一介绍。
（五）评估目的。
1、应写明本次资产评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型；
2、须简要、准确说明该经济行为的发生是否经过批准，如已获批准，则应写明已获得的相关经济行为批准文件，含批名称、批准单位名称、确立日期及文号。
（六）评估范围和对象。
1、须简要写明纳入评估范围的资产在评估前的账面金额及资产类型；
2、如纳入评估的资产为多家占有，应说明各自的份额及对应的主要资产类型；
3、须写明纳入评估范围的资产是否与委托评估及立项时确定的资产范围一致，如不一致则应说明原因。
（七）评估基准日。
2、写明确定评估基准日的理由或成立的条件；
3、须对确定评估基准日对评估结果影响程度作出明确揭示；
4、申明评估中所采用的价格是否是评估基准日的标准，如不是则说明原因；
5、评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质商委托方确立，并尽可能与评估目的实现日接近。
（八）评估原则。
1、写明评估工作过程中遵循的各类原则；
2、写明本次资产评估遵循国家及行业规定的公认原则；
3、对于所遵循的特殊原则，应作适当阐述。
（第九条）评估依据。
1、评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据等；
3、法规依据应包括资产评估的有关条法、文件及涉及资产评估的有关法律、法规等；
4、产权依据应包括评估资产的产权登记证书、土地使用权证、房屋产权证等；
6、对评估项目中所采用的特殊依据应在本节内容中披露。
（十）评估方法。
1、简要说明评估人员在评估过程中所选择并使用的评估方法；
2、简要说明选择评估方法的依据或原因；
4、对于所选择的特殊评估方法，应适当介绍其原理与适用范围。
（十一）评估过程。
5、评估汇总中应反映评估结果汇总、评估结论分析、撰写说明与报告、内容复核的过程。
（十二）评估结论。
4、存在多家资产占有方的项目，应分别说明评估结果；
5、对于不纳入评估汇总表的评估结果，应单独列示；
8、对不纳入评估结果的各类租赁资产，其评估结果应单独表述，并说明是否纳入评估结果汇总表。
（十三）特别事项说明。
2、提示评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响；
3、揭示评估人员认为需要说明的其他问题。
（十四）评估报告评估基准日期后重大事项
1、揭示评估基准日之后发生的重要事项；
2、特别提示评估基准日的期后事项对评估结论的影响；
3、说明所揭示的期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项；
4、说明发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。
1、具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件；
2、写明评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力；
3、写明评估结论的有效使用期限；
4、写明评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。
1、写明评估报告提交委托方的具体时间；
2、评估报告原则上应在确定的评估基准日后3个月内提出。
（十七）尾部。
1、写明出具评估报告的评估机构名称，并盖章；
2、写明评估机构法定代表人姓名并签名；
3、至少由两名注册资产评估师盖章并签名。
资产评估报告
为天津中富容器有限公司固定资产，包括天津中富容器有限公司车间装修工程和机器设备。
1、车间装修工程状况和权利状况：
本次委托评估的是车间的装修工程，房屋是租用房，装修工程于20xx年3月竣工，装修面积1800平方米。可以续租，没有租期的限制，维护保养状况良好。清查调整后评估帐面原值：635,000.00元，净值：612,380.03元。
2、建筑物装修情况：
装修工程包括：
1、厂房设备气管、水管安装;。
2、车间暖气安装;。
3、土建部分包括：金刚砂地面、铝扣板吊顶、车间隔断墙及粉刷;。
4、给排水部分;。
5、室内照明部分(含装防爆灯)。
3、机器设备状况和权利状况：
本次委托评估的机器设备为天津中富容器有限公司所拥有的生产设备、辅助生产设备、办公用设备。
生产设备主要包括外购专用设备。如：大桶机等。部分设备状况良好，能满足工艺要求，有部分设备已损毁，不能使用。
资产评估报告
我所接受委托，遵照中华人民共和国有关资产评估的政策、法规，本着客观、公正、实事求是的原则，按照业务委托书设立的条件，对委托评估的资产现值进行评估。现将评估结果报告如下：
根据委托书所定，本次评估目的是为确定电子技术有限公司设立时投资者、投入的实物资产的.现行价值。
根据评估目的，本次资产评估的对象为打印机45台（详见评估明细表），根据先生与先生的协议，其中属于先生的为万元，其余的属于先生。
xx年xx月xx日。
我们根据中华人民共和国的有关规定，遵循真实性、公证性、科学性、独立性、替代性和可行性原则，对评估对象进行评定估算。
1、业务委托书；
3、委托人提供的有关原始发票和资产清单；
4、有关资产的现行市场价格资料；
5、其他有关资料。
根据委估资产的特点，确定采用重置成本法进行评估。
计价标准采用评估基准日的价格标准。
根据上述评估方法与计价标准评估后，我们认为委托评估的资产于评估基准日（xx年xx月xx日）的现行价值为人民币xx元。
附件：
2、有关原始发票复印件。
机构负责人：（签字）。
项目负责人：（签字）。
会计师事务所：（章）。
xx年xx月xx日。
资产评估报告
对委托评估资产在评估基准日的市场价值作出公允反映,为xx女士拟为子女出国留学提供资产价值证明。
根据委托方的指定及提供的资产评估明细表，本次委托评估对象为xx女士一套住宅(详见评估明细表)，建筑面积xx平方米。
20xx年11月20日。
遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则,以及遵循贡献原则、替代原则、预期原则等经济原则。
对本次委托评估的住宅采用市场比较法进行评估。
20xx年11月18日。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
本次委托评估的一套住宅(详见评估明细表),建筑面积xx平方米。经评定估算，评估值为xx万元。大写：伍拾贰万捌仟肆佰元。
评估结论详细情况见评估明细表;评估结论系根据以上评估工作得出的。
1、评估基准日后，有效期内当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、评估基准日后，有效期内当资产价格标准发生变化，并对资产评估价格已产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
1、委托评估一套住宅的评估价值中含房屋所应分摊的土地价值。
2、委托评估的一套住宅为房改房。
1、本评估报告的有效期为壹年，限从20xx年11月20日到20xx年11月19日止，评估目的在有效期内实现时，以评估结果为价格参考依据，超过有效期的需要重新进行资产评估。
5、本次评估的主要依据是委托方、资产占有方提供的权属证明文件等资料和委托评估资产现状，委托方、资产占有方应如实提供，并对其真实、合法、有效性承担法律责任，在上述资料准确、真实有效的前提下，我所对本报告书的客观、公正负责。
(一)法规依据。
1、国务院[1991]第91号令《国有资产评估管理办法》;。
3、财政部财评字[1999]91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;。
4、《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德—基本准则》;。
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》;。
资产评估报告
此次清查工作统一以xx年xx月31日为资产清查基准日。
1、对全馆账务进行了清理。这次我们对xx银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。
2、对全馆财产进行了清理。这次我们对xx的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。
3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。
4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的.资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。
为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长担任，成员由xx、xx及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。
通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。
这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。
这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于xx年元月依据“双创”要求予以拆除，损失xx元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失xx元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。
这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。
（一）单位20xx年度结转后资产负债表。
（二）土地、房屋建筑物产权证明资料（复印件）。
（三）土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。
（四）20xx年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。
（五）资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。
资产评估报告
2、对分析的目的。
3、对的分析。
4、对的利用。
资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。土地作为资产，是指土地不仅是社会进行物质生产的重要得自然资源，而且又是一笔巨大的资产。可以说土地是一切财富之母。为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失，分析和利用对土地资产管理部门来说是十分必要的。一份资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。
土地资产管理机构对及资料进行分析的目的主要有以下两点：
1.了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。
由于一份完整的，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。
2.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。
土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。
通过对的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累，对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对的分析工作，具体的分析途径主要有以下几个方面：
1.对进行文字的逻辑分析。
一般来说所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。
2.对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。
对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面：
(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。
(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。
3.对土地资产估算表格的分析。
这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。
土地资产评估管理机构应对报来的，分门别类进行档案管理，这对充分利用是十分有益的。土地资产评估管理机构利用主要在以下几个方面：
1.可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级土地管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。
2.可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。
3.作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。
4.深化土地使用制度改革。土地作为资产管理、应公正地显化其价值，是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。
资产评估报告
××股份有限公司：
我们接受委托，审验了贵公司截至××年×月×日止新增注册资本及实收资本（股本）情况。按照法律法规以及协议、章程的要求出资，提供真实、合法、完整的验资资料，保护资产的安全、完整是全体股东及贵公司的责任。我们的责任是对贵公司新增注册资本及实收资本情况发表审验意见。我们的审验是依据《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》进行的。在审验过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了检查等必要的审验程序。
贵公司原注册资本为人民币××元，实收资本（股本）为××元。根据贵公司××股东会决议和修改后的章程规定，贵公司申请增加注册资本人民币××元，由资本公积、盈余公积和未分配利润转增股本，转增基准日期为××年×月×日，变更后注册资本为人民币××元。经我们审验，截至××年×月×日止，贵公司已将资本公积××元，盈余公积××元［其中法定盈余公积××元］，未分配利润××元，合计××元转增股本。
［如果存在需要说明的重大事项增加说明段］……。
同时我们注意到，贵公司本次增资前的注册资本人民币××元，实收资本（股本）人民币××元，已经××会计师事务所审验，并于××年×月×日出具××［文号］验资报告。截至××年×月×日止，变更后的注册资本人民币××元、累计实收资本（股本）人民币××元。
本验资报告供贵公司申请办理注册资本及实收资本（股本）变更登记及据以向全体股东签发出资证明时使用，不应被视为是对贵公司验资报告日后资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证。因使用不当造成的后果，与执行本验资业务的注册会计师及本会计师事务所无关。
附件：1.注册资本及实收资本（股本）变更前后对照表。
2.验资事项说明河南四和会计师事务所。
中国注册会计师：×××。
(主任会计师/副主任会计师)。
（盖章）。
（签名并盖章）。
中国注册会计师：×××。
附件1。
注册资本及实收资本（股本）变更前后对照表。
截至年月日止。
被审验单位名称：货币单位：
附件2。
××公司（以下简称贵公司）系由××（以下简称甲方）、××（以下简称乙方）共同出资组建的股份有限公司，于××年×月×日取得××［公司登记机关］核发的××号《企业法人营业执照》，原注册资本为人民币××元，实收资本（股本）为人民币××元。根据贵公司××股东会决议和修改后章程的规定，贵公司申请增加注册资本人民币××元，变更后的注册资本人民币××元。贵公司股东仍然是××、××。
根据修改后章程的规定，贵公司申请新增的注册资本为人民币××元，公司按每10股转增×股的比例，以资本公积、盈余公积、未分配利润向全体股东转增股份总额××股，每股面值1元，计增加股本××元。其中：由资本公积转增××元，由盈余公积转增××元［其中法定盈余公积××元］，由未分配利润转增××元。
截至××年×月×日止，贵公司已将资本公积××元、盈余公积××元［其中法定盈余公积××元］、未分配利润××元，合计××元转增股本，转增时已调整财务报表并进行相应的会计处理，转增股本后，贵公司留存的法定盈余公积为××元，占转增前贵公司注册资本的×%，符合公司法留存的法定公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五的规定。转增后各股东的出资额（股本）为：
（一）甲方股本总额××元，其中本次增加股本××元。以资本公积转增××元，以盈余公积转增××元［其中以法定盈余公积转增××元），以未分配利润转增××元。
（二）乙方股本总额××元，其中本次增加股本××元。以资本公积转增××元，以盈余公积转增××元［其中以法定盈余公积转增××元］，以未分配利润转增××元。
贵公司已进行了与增资相关的会计处理，转增前后财务报表相关项目的情况如下表：
金额单位：
资产评估报告
关于不确定性,knight(1921)指人们缺乏对事件基本性质的知识,对事件可能的结果知之甚少,难以通过现有理论或经验进行预见和定量分析。不确定性根源于知识的不完全性,它表现为经济行为主体对经济事件的性质缺乏基本的认识和预见。knigth不仅解释了不确定性的涵义,而且创造性地将其与风险进行了区分。knight(1921)认为,风险是一种人们可知其客观概率分布的不确定,而不确定性则意味着人们不知道这一概率分布,甚至对未来将要发生的一切一无所知,这些将来事件对决策者而言是全新的、唯一的、过去从来没有出现过的。因此,bewley(20xx)总结出,人们不能(简单地)仅从与偏好相关的信息预测出应做什么样的选择。我国学者汪浩瀚(20xx)认为,不确定性是指经济行为人面临的直接或间接影响经济活动的外生和内生因素,无法准确地加以观察、分析和预见。而且不确定性涉及的各种可能结果的频率分布是未知的,统计技术无法被运用于个体决策中。彭毅林(20xx)认为,不确定性是指对导致一系列可能结果的一种或多种被选方案的认识状态,但这些特定结果的可能性要么无法知道,要么无实际意义。从不确定性产生的原因分析,它可分为客观不确定性和主观不确定性或者外生性不确定性和内生性不确定性两种不同观点。这两种观点虽然称法不同,但分析其本质,两者实质上是一致的。客观不确定性是事物发展过程中来自于外部客观环境方面的因素所产生的不确定性。任何事物的发展都离不开特定的环境,环境的复杂多变,使事物的发展过程都充满了“变量”,甚至一些变化根本就无法预料,这种不确定性是客观存在的、是不以人的意志为转移的。现代产权经济学、信息经济学理论认为,只要人类从事经济活动,不确定性就必然存在于人们所面临的环境之中,所以客观不确定性也就是外生性不确定性。主观性不确定性是事物在被人们认知与反映的过程中,由于人们受主观因素、认知水平和能力等方面的影响,不可能对事物进行完全的认知和准确的反映而存在的不确定性,所以内生性不确定性又可称为主观性不确定性(彭毅林,20xx)。资产评估作为一项重要的市场经济中介服务,其活动的安排、执行和完成是基于一定的市场经济环境,那么市场经济环境中的不确定性自然会影响到资产评估活动。本文试图对资产评估中的不确定性因素进行分析,揭示不确定性对评估结论准确度的影响,据此对资产评估的特点和性质做更进一步的探讨,以利于资产评估结论的合理使用。
(一)资产评估环境的不确定性资产评估不确定性,根据其影响因素有以下类型。
(1)评估客体的不确定性。作为资产评估对象的资产比会计学上所称的资产具有更广泛的含义,它(它们)必须是能够在未来为其控制主体带来经济利益,能以货币计量的具有排他性占有的经济资源。一方面资产评估的客体种类繁多,形式多样,不仅包括具有独立实体形态的有形资产,也包括不具有独立实体形态的无形资产;既包括各种单项资产,包括具有获利能力的整体资产。由于各种形式的资产都是处在不断运动和变化中的,资产的数量、结构、性能、技术水平、使用状态和市场价格等等也都处于动态之中,因此评估对象具有不确定性。如在评估机器设备时,同一评估客体在不同的评估目的、评估时点和交易市场下,机器设备的实体性贬值、功能性贬值都是变化着的,而且评估对象是否存在经济性贬值,引起经济性贬值的外部因素有哪些,影响大小如何计量,都具有较大的不确定性。类似地,在评估房地产价值时,由于影响房地产价值的因素复杂繁多,增加了资产评估的不确定性。此外,对于金融不良资产来说情况更为复杂。从金融不良资产的定义看,资产形态是很清晰的,但从处置和评估的角度看资产的形态则是多样和复杂的,有的还具有模糊性。具体来看,金融不良资产的基础形态是债权,是索偿权。但由于抵(质)押物和担保的存在,对金融不良资产(信贷资产)的评估就可能转化为对抵(质)押物和担保的评估,而抵(质)押物可能是实物(房屋、土地)也可能是实物资产以外的任何资产形态,而担保又涉及对提供担保方相关资产的评估。就其最基础形态――信贷资产的评估,是站在银行角度对回收率的风险估计;在有抵押的贷款上,抵押品的变现价值可能是这笔不良贷款回收的最大值;对担保贷款,评估的对象就成为担保方用以承担关联责任的任何可能的资产形态,可能是实物资产,也可能是其他非实物类资产,甚至是企业价值。可见,金融不良资产的评估对象的资产形态有基本形态和一系列的变化形态,评估对象就成为在评估前首先需要考虑和加以确定的重要内容。评估对象形态的多样化和模糊性,增大了资产评估工作的不确定性,影响了资产评估结果的准确度。另一方面评估客体在运营中所发挥的作用各不相同,未来产生的效益也具有很大的不确定性。如债权类资产的价值取决于债务方的短期偿债能力、信用水平、债权方的收账政策;无形资产、企业整体价值的评估很大程度上取决于评估人员对其未来能以货币计量的预期收益、风险和使用寿命的合理分析和判断。这些评估判断中充满了不确定性,必然影响资产评估结论的准确度。
(2)市场经济环境的不确定。市场经济环境是资产评估活动进行的现实空间范围,市场经济环境中存在着各个要素无时无刻不在变化,处在动态变化中的各个要素自然而然会影响到资产评估活动。从资产评估的性质来看,资产评估具有现实性和预测性,既要求以现实存在为基础客观地反映评估对象的状态,又强调以现实为基础来反映未来,用资产在未来时空的潜能说明现实。对未来的预测需根据过去和现实状况来考虑未来发展变化,以及引起变化的因素。资产评估工作的进行是假定资产被置于一定的交易市场中,以资产要素市场作为参照系,对资产的价格属性进行专业性描述,即在模拟市场中进行评估。然而,现实市场经济环境与模拟市场环境存在差距,现实市场经济环境在未来的发展过程中充满了不确定性,如产品市场、要素市场的竞争,科学技术的发展,国家政策的变化,国际经济环境等等都隐藏着许多不确定性因素。这既给资产评估工作带来了难度。又影响了资产评估结论的准确度。
的管理。资产评估准则是从专业技术的角度对资产评估人员行为的规范,是评估工作执业质量的衡量标准。然而我国目前资产评估准则体系尚不完善,一些具体准则还未制定或者处于正在制定之中。而且已经颁布、出台的准则中有许多规定只有原则性的概述和说明,缺乏可操作性。如资产评估价值类型的确定以及如何依据价值类型恰当选择评估方法,目前的资产评估准则很难指导实践评估工作。类似的情况还有无形资产的评估、企业价值的评估、机器设备成新率的确定、经济性贬值的确定等等。资产评估政策的抽象性和模糊性,增大了评估活动中资产评估人员主观分析、判断的比重,不确定成分增加影响资产评估结论的准确度。
(4)资产评估方法的不确定性。资产评估的三种基本方法重置成本法、现行市价法和收益现值法分别基于劳动价值论、均衡价值论和效用价值论等理论基础,从不同的途径评估资产的价值。从理论上讲,在相对完善的市场经济中,不同的评估方法评估同一资产,评估结论应趋于一致,即使存在差异,也一定是在可接受的范围内。但市场总是存在一定的缺陷,不可能严格达到每种方法使用的前提条件,所以现实的资产评估总是基于一定的假设。科学合理的资产评估假设是资产评估人员进行职业判断的基础,也是资产评估的理想状态。这种理论与现实的不一致,自然增加了资产评估工作的不确定性,降低了资产评估结论的准确度。另外,用任何方法进行评估都不是一个完全精确地过程。每一种方法都是探索资产价值的一种思路或者一种途径,它们所处的立场、分析问题的视角不同,很难简单的断定哪种方法更科学,哪种方法得出的结果更准确。而实践中由于评估对象的复杂性和多样化,往往需要根据评估目的、评估对象自身的状况和市场条件,选择恰当的价值类型和合理的评估方法。
(5)评估过程的不确定性。评估机构和评估人员进行评估工作需要客户的配合,没有客户的配合,不可能出具高水平的评估报告。但在现实中有的客户除了要求评估机构在规定时间内按他们希望的结果出具评估报告外,在评估机构执业时故意不配合评估机构的工作,少提供或者提供虚假的财务会计信息资料或其他证明文件,影响评估报告的质量。如金融不良资产评估往往具有难以完成必要的评估程序的特点。其一,由于被处置资产的资产占有方与处置方处于对立的状态中,资产占有方极不情愿配合资产清查和提供资料等;或者所提供的资料可信度很低。在极端的情况下,甚至是进不了门、看不到东西,根本无法开展评估工作。其二,债权人与股东身份不同,小股东与大股东不同,求偿的债权人、小股权持有人很难要求资产占有单位配合评估工作。评估多半是“站在外面”的评估,很难完全履行评估程序和取得满意结果。在正常的评估程序难以完成,评估依据不充分时,评估人员过多的使用主观判断,从而影响了评估结论的准确度。
(二)资产评估专业估计和判断引起的不确定性可以说评估过程中充满了大量不确定因素,不确定性始终贯穿于整个评估程序中。面对这些不确定性因素,评估人员需要运用专业技能和评估经验进行分析和判断,从而得出科学合理的评估结论。实现科学合理的职业判断,要求评估主体(资产评估人员)具有足够的专业胜任能力和严格的独立性。专业胜任能力要求资产评估人员具有扎实的专业知识和丰富的评估经验,要求资产评估人员必须通晓资产评估、法律、工程、金融、建筑等相关方面的知识,具有认识问题、分析问题及解决问题的能力,并通过多年评估实践工作积累了丰富的评估经验。专业胜任能办是衡量资产评估人员专业水平的核心指标,也是决定资产评估结论准确度的关键。严格的独立性是对资产评估人员职业道德方面的约束和规范,它要求资产评估人员按照独立、客观、公正的原则进行分析判断,始终保持客观公正的立场,不带任何偏见和私利,自觉地抵制来自外界的压力、干预与诱惑。对资产评估人员而言,具有丰富的专业知识技能与良好的职业道德是资产评估人员规范执业的两大基石。然而,理论与现实存在差距,有时还会出现相悖的状态。一方面,在现实的资产评估活动中,从事评估实践工作的评估人员专业胜任能力不仅与准则要求有距离,而且他们彼此专业水平也存在着差距。有的评估人员从业时间很长,积累了丰富的评估经验,但或许缺乏评估理论前沿知识;有的青年评估人员掌握了扎实的评估理论,但缺少必要的评估经验;有评估人员擅长房地产的评估,有的评估人员擅长森林资源的评估等等。所以就单个评估人员而言,每个人的专业优势和不足存在差异,不同评估人员对同一评估对象的评估时,由于主观判断能力的差异。结果会出现差异,所以评估人员的专业胜任能力具有不确定性。对于评估人员的职业道德而言,尽管基本准则有明确的行为规范,但实践中评估人员未必严格遵守,而且与评估相关的法律法规还尚不完善,评估人员可能会出于自身利益的考虑,迎合委托方的需求,高估或者低估评估对象,严重扭曲资产评估价值。因此,如果没有扎实的专业基础、高度的职业敏感和洞察力以及高尚的职业道德,就难以做出正确的分析和判断,难以得出科学合理的评估结论。
(一)资产评估的咨询性资产评估是市场经济下价值发现的间接的辅助性手段,是在市场实现交易行为之前,通过模拟市场、类比分析、假设判断,事前寻找资产的价值区间,为投资和交易的市场行为提供专业性的参考依据。由于资产评估发生在交易活动之前,实际交易发生在评估活动之后;而且资产评估总是基于一定的假设前提,而等到实际交易时,假设已经成为了某种现实的具体条件;评估时模拟市场是具有一般性的,而现实的交易是具有个别性和特殊性。评估的相关利益方委托资产评估机构,希望评估师评估出“公道的”的资产价值;但由于种种的不确定因素的存在,最称职的评估师所能做的也就是凭借信息和资料、技术和经验,排除其他的可能性,对最有可能的情况做出假设,经过分析、推理、预测、判断,“提炼”出的一个相对合理的估计值(区间)。资产评估结论的相对准确度决定了资产评估行业的职能是为委托方提供专业性估价意见,意见本身并无强制执行的效力,不具有法律效力。评估人员只对评估结论本身是否合乎职业规范要求负责,而不对资产交易活动中资产定价决策负责。因为资产评估为资产交易提供的估价往往只是资产交易双方要价和出价的参考,最终成交价格取决于双方的谈判结果。所以,资产评估具有咨询性,而不是鉴证性。
(二)评估值的价值区间。
估参数来看,评估一项资产的价值,无论采用哪种方法,都必须使用相关的参数值。同一个参数值,可能由于各评估人员的专业知识水平、掌握的信息资料不一样,不同的评估人员会得出两种或两种以上的结果,这就已经构成了一个区间。从评估人员的职业判断来看,评估人员执业时总要受其精力、心情、经验和外界环境因素的影响。因此,同一资产由不同的评估人员评估,会得出不同的结果。即使同一资产由同一评估人员在不同的时间评估,结果也会不一样。这些情况都会使评出来的结果形成一个价值区间。此外,从资产评估的性质来看,资产评估在国际上国内均属于咨询范畴,因此评估应当为交易双方服务,而不是偏向于某一方。评估人员在确定评估值时应当分别站在当事人各方的立场上,兼顾各方的利益,把握全局,这一要求不可避免地促使评估值形成一个价值区间。
(三)资产评估的科学性和艺术性资产评估作为一门独立的学科,最初是源于社会对资产评估的需求,市场经济对资产评估的需求越迫切,要求越高,市场推动资产评估行业的发展越快。从原始评估阶段开始,历经经验评估阶段,最后到科学评估阶段,资产评估无论是作为一种社会服务行业,还是作为一门学科,都取得了长足的发展。不仅专业化的评估机构数量不断增加,评估业务的范围也极其广泛,而且资产评估的理论研究得到了快速的发展,资产评估朝着规范化、科学化方向发展。在资产评估过程中,科学性要求评估人员必须根据特定的评估目的选择恰当的评估价值类型和科学的评估方法,制订科学的评估方案,使资产评估结果准确可靠。资产评估不仅表现出科学性,资产评估还蕴藏着艺术性。资产评估中存在的大量不确定性要求评估人员依据自身的专业知识、技能、经验,恪守职业道德做出客观、公正的判断。这个评定估算过程实际上是评估人员评估艺术的体现,如何把评估艺术演绎到位是衡量评估人员专业胜任能力的关键。其实,艺术有一部分是科学,但艺术还包括加到科学上的艺术家的技巧和经验。对资产评估来说,艺术性强调的评估人员运用其知识,以解决特定问题的那种创造性的技巧与能力。这里艺术家就是指注册资产评估师,由于未来不确定事项的存在,评估人员必须对经济事项的未来发展进行预测、推理、判断,从而做出选择。很显然,这一过程并不是唯一的。面临不同的环境,不同的评估人员可能依据自身的经验、知识、或者偏好做出自己的预期和选择,这样对同一评估对象会产生不同的评估结论。资产评估的科学性和艺术性同样印证了评估价值的区间合理性。
资产评估的不确定性在一定程度上决定了资产评估结论的准确度。针对资产评估的不确定性,一方面相关的利益方需要充分地理解资产评估的不确定性,客观地分析不确定性因素产生的原因及其对评估结论的影响,正确地判断评估结论的有效性,以便明确评估结论在资产交易中的利用程度。另一方面,应尽快地出台资产评估相关的法律法规,及时地制定出具有操作性强的评估准则,细化评估步骤,减少其中的不确定性和主观判断,以便于评估人员做出科学、合理的评估结果,维护相关利益者的权益。
资产评估报告
此次清查工作统一以xxx年12月31日为资产清查基准日。
（二）资产清查范围。
1、对全馆账务进行了清理。这次我们对xxx银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。
2、对全馆财产进行了清理。这次我们对xxx的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。
3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。
4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。
（三）资产清查工作实施情况。
为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长xxx担任，成员由xxx、xxx及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。
（四）资产清查工作取得成效及存在问题。
通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。
这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。
这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于xxx年元月依据“双创”要求予以拆除，损失xxx元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失xxx元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。
这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。
(一)单位20xx年度结转后资产负债表。
(二)土地、房屋建筑物产权证明资料(复印件)。
(三)土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。
(四)20xx年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。
(五)资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。
资产评估报告
x有限公司：
我们接受贵公司的委托，对贵公司位于xx（地址）号自编1栋的租金价格与周边同等物业收取租金的对比情况出具咨询意见书。我们审查了贵公司提供的房屋租赁合同、租金发票等相关资料，这些资料的真实性、完整性、合法性由贵公司负责。同时，我们对贵公司周边同类型的物业出租和环境设施等状况进行了调查。在实施审查及调查工作的基础上对这些资料发表意见。
贵公司于一九九四年十月二十四日经xx行政管理局注册登记，取得了注册号。经营范围：。
贵公司于20xx年4月22日与下面单位或个人分别签订了租赁合同，具体情况如下：
合同：
租金情况：20xx年xx月1日至xx年xx月xx日，按每月每平方米xx元。
计算月租xx元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元计算月租xx元。
1、交通设施。
贵公司所租地段毗邻国道g107和广清高速公路，车辆出入自由方便，交。
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于货物的配送。
2、周边设施配套。
贵公司所租地段地处广州市白云区乡镇地区，周边购物、娱乐、教育、银行、医院、邮局等配套齐全，便于员工日常生活。
3、周边租金。
贵公司所租地段周边同档次厂房、仓库租金平均月租是11元/平方米左右，办公租金平均是22元/xx平方米左右。
经我们调查，截止20xx年6月10日，贵公司上述租赁合同的租金情况比周边同等物业收取的租金价格低。
本报告仅供贵公司向董事会证明租金水平，不应将其视为是对贵公司报告日后租金费用的证明。因使用不当造成的后果，与执行本咨询业务的注册会计师及会计师事务所无关。
法定代表或授权人：